Untervermietung: Wann Mieter einen Anspruch auf Erlaubnis haben

Untervermietung: Wann Mieter einen Anspruch auf Erlaubnis haben

Ein Zimmer an eine Studentin vermieten, die Wohnung während eines längeren Auslandsaufenthalts nicht leerstehen lassen oder nach einer Trennung die Kosten mit einer weiteren Person teilen: Für eine Untervermietung gibt es viele nachvollziehbare Gründe. Das Mietrecht kennt dafür eine oft unterschätzte Regelung. Unter bestimmten Voraussetzungen haben Mieter sogar einen einklagbaren Anspruch darauf, dass der Vermieter die Untervermietung erlaubt. Für Vermieter und Hausverwaltungen lohnt es sich deshalb, die Rechtslage genau zu kennen.

Was Untervermietung rechtlich bedeutet

Von einer Untervermietung spricht man, wenn der Hauptmieter Teile der Wohnung oder die gesamte Wohnung entgeltlich an eine dritte Person überlässt. Der Hauptmietvertrag bleibt dabei unberührt: Vertragspartner des Vermieters bleibt allein der Hauptmieter. Er schuldet weiterhin die volle Miete und haftet auch für Schäden, die der Untermieter verursacht. Ohne Erlaubnis des Vermieters ist die Gebrauchsüberlassung an Dritte nach Paragraf 540 BGB grundsätzlich unzulässig. Keine Untervermietung liegt dagegen vor, wenn Ehepartner, eingetragene Lebenspartner oder Kinder einziehen – diese Personen gehören zum Kreis der Haushaltsangehörigen.

Der Anspruch auf Erlaubnis nach Paragraf 553 BGB

Für die teilweise Untervermietung gilt eine mieterfreundliche Sonderregel. Entsteht nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse daran, einen Teil der Wohnung an Dritte zu überlassen, kann der Mieter die Erlaubnis verlangen. Als berechtigtes Interesse gelten wirtschaftliche Gründe wie gestiegene Lebenshaltungskosten oder Einkommensverluste ebenso wie persönliche Motive – etwa der Wunsch nach einer Wohngemeinschaft nach dem Auszug des Partners oder die Aufnahme einer Pflegeperson. Die Hürden sind bewusst niedrig angesetzt. Wichtig ist, dass das Interesse erst nach Vertragsschluss entstanden ist und dass ein Teil der Wohnung weiterhin selbst genutzt wird.

Wann Vermieter ablehnen dürfen

Der Anspruch ist nicht grenzenlos. Der Vermieter darf die Erlaubnis verweigern, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund liegt, wenn der Wohnraum übermäßig belegt würde oder wenn ihm die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. Eine deutlich überbelegte Wohnung – etwa vier zusätzliche Personen in einer Zweizimmerwohnung – ist ein klassischer Ablehnungsgrund. Anders liegt der Fall bei der vollständigen Untervermietung: Hier besteht kein gesetzlicher Anspruch, der Vermieter entscheidet frei. Wer die Erlaubnis erteilt, sollte den Untermieter namentlich benennen und die Zustimmung schriftlich sowie befristet aussprechen.

Untermietzuschlag und Haftungsfragen

Ist dem Vermieter die Untervermietung nur bei angemessener Mieterhöhung zuzumuten, kann er einen Untermietzuschlag verlangen. Üblich sind Beträge im Bereich von etwa 20 bis 25 Euro monatlich, abhängig von der zusätzlichen Belastung des Gebäudes und dem regionalen Mietniveau. Der Zuschlag muss allerdings begründet sein und darf nicht pauschal als Druckmittel eingesetzt werden. Praktisch relevant sind zudem die Nebenkosten: Zieht eine weitere Person ein, steigen verbrauchsabhängige Positionen wie Wasser, Abwasser und Müll. Personenbezogene Umlageschlüssel sollten deshalb aktualisiert werden.

Risiko unerlaubte Untervermietung

Wer ohne Erlaubnis untervermietet, riskiert eine Abmahnung und im Wiederholungsfall die Kündigung des Mietverhältnisses. Besonders kritisch wird es bei gewerblicher Kurzzeitvermietung über Onlineportale, die vielerorts zusätzlich gegen Zweckentfremdungsverbote verstößt. Hausverwaltungen sollten bei Verdachtsfällen sachlich vorgehen: zunächst schriftlich nachfragen, den Sachverhalt dokumentieren und erst danach über mietrechtliche Schritte entscheiden. Häufig lässt sich der Konflikt durch eine nachträglich erteilte, klar geregelte Erlaubnis lösen – das ist für beide Seiten meist die bessere Lösung als ein langwieriges Verfahren.

Bildquellen: Titelbild – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: cottonbro studio | Bild 1 – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Kampus Production. Lizenz: Pexels License (kostenlose kommerzielle Nutzung, keine Namensnennung erforderlich – hier dennoch zur Transparenz angegeben).