Rohrverstopfung im Mehrfamilienhaus: Ursachen, Zuständigkeit und wer die Kosten trägt

Rohrverstopfung im Mehrfamilienhaus: Ursachen, Zuständigkeit und wer die Kosten trägt

Verstopfte Abflüsse gehören zu den häufigsten Störfällen in Wohnanlagen. Meist beginnt es harmlos mit langsam ablaufendem Wasser, endet aber nicht selten mit überlaufenden Toiletten im Erdgeschoss und einem Notdienst am Wochenende. Neben dem technischen Problem stellt sich regelmäßig die Frage, wer für die Beseitigung und mögliche Folgeschäden aufkommt.

Die häufigsten Ursachen

Die meisten Verstopfungen sind hausgemacht. Fette und Speisereste aus der Küche setzen sich im Rohr ab und verhärten, Haare und Seifenreste verklumpen im Bad. Der größte Übeltäter sind jedoch Feuchttücher, die trotz der Aufschrift „spülbar“ nicht zerfallen und sich mit Fett zu festen Pfropfen verbinden. Hinzu kommen Hygieneartikel, Katzenstreu und Bauschutt. Bauliche Ursachen wie zu geringes Gefälle, Rohrversätze im Altbau oder Wurzeleinwuchs in der Grundleitung sind seltener, aber teurer.

Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

Für die Zuständigkeit in der Eigentümergemeinschaft kommt es auf den Ort der Verstopfung an. Die Anschlussleitung vom Waschbecken, der Dusche oder der Toilette bis zur Einmündung in die Fallleitung dient nur einer Wohnung und zählt in der Regel zum Sondereigentum – der Eigentümer kümmert sich selbst. Fallstränge, Sammelleitungen im Keller und die Grundleitung bis zum Kanalanschluss sind Gemeinschaftseigentum; hier beauftragt die Verwaltung die Rohrreinigung, und die Kosten trägt die Gemeinschaft nach dem allgemeinen Schlüssel. Die Teilungserklärung kann abweichende Regelungen enthalten und sollte im Zweifel zuerst gelesen werden.

Wenn ein Verursacher feststeht

Lässt sich nachweisen, wer die Verstopfung verursacht hat – etwa weil der Rohrreiniger einen Pfropf aus Feuchttüchern unmittelbar unter dem Abzweig einer bestimmten Wohnung findet –, muss der Verursacher die Kosten erstatten, auch wenn die Leitung Gemeinschaftseigentum ist. In der Praxis gelingt dieser Nachweis selten, weil Fallstränge von mehreren Wohnungen genutzt werden. Die Gemeinschaft bleibt dann auf den Kosten sitzen, kann aber durch Hinweise an alle Bewohner und eine klare Hausordnung vorbeugen.

Mieter, Vermieter und Kleinreparaturen

Im Mietverhältnis schuldet der Vermieter die Instandhaltung der Leitungen. Hat der Mieter die Verstopfung schuldhaft herbeigeführt, kann der Vermieter die Kosten als Schadensersatz verlangen – den Nachweis muss er führen. Ob eine Rohrreinigung unter die Kleinreparaturklausel fällt, ist umstritten; überwiegend wird das verneint, weil Rohre nicht dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Anders kann es beim frei zugänglichen Siphon liegen. Als Betriebskosten umlegbar sind nur regelmäßige, vorbeugende Rohrreinigungen, wenn sie im Mietvertrag vereinbart sind; die Beseitigung einer akuten Verstopfung ist Instandsetzung und bleibt beim Vermieter.

Versicherung und Notdienst

Die Wohngebäudeversicherung ersetzt Folgeschäden durch austretendes Leitungswasser, nicht aber die Rohrreinigung selbst; einige Tarife schließen Verstopfungen ausdrücklich ein. Beim Notdienst ist Vorsicht geboten: Unseriöse Anbieter verlangen für wenige Minuten Arbeit vierstellige Beträge. Bewohner sollten daher zuerst die Notfallnummer der Verwaltung nutzen, die mit festen Vertragspartnern arbeitet. Vorbeugend bewähren sich Aushänge zum richtigen Umgang mit dem Abfluss, eine Kamerabefahrung der Grundleitung im Abstand einiger Jahre und eine Rückstausicherung für Räume unterhalb der Rückstauebene.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information. Maßgeblich sind im Einzelfall die Teilungserklärung, der Mietvertrag und die Versicherungsbedingungen.

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