Vermietung an Angehörige: 66-Prozent-Grenze, Fremdvergleich und typische Fehler

Vermietung an Angehörige: 66-Prozent-Grenze, Fremdvergleich und typische Fehler

Die Wohnung an die Tochter, die Einliegerwohnung an die Eltern: Die Vermietung an Angehörige ist beliebt, weil sie Familie und Kapitalanlage verbindet. Steuerlich ist sie anerkannt, aber nur, wenn die Miete nicht zu niedrig ist und der Vertrag wie unter Fremden gelebt wird. Wer die Regeln kennt, sichert sich den vollen Werbungskostenabzug.

Die 66-Prozent-Grenze bei verbilligter Vermietung

Maßstab ist die ortsübliche Marktmiete, und zwar die Warmmiete einschließlich der umlagefähigen Betriebskosten. Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 66 Prozent davon, gilt die Vermietung nach § 21 Abs. 2 EStG als voll entgeltlich; alle Werbungskosten wie Abschreibung, Zinsen, Hausgeld und Reparaturen sind abziehbar. Liegt die Miete unter 50 Prozent, wird die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt, und die Werbungskosten sind nur anteilig abziehbar. Zwischen 50 und 66 Prozent verlangt das Finanzamt eine Totalüberschussprognose: Nur wenn über die voraussichtliche Vermietungsdauer ein Überschuss zu erwarten ist, bleibt der volle Abzug erhalten.

Fremdvergleich: Der Vertrag muss wie unter Fremden sein

Das Finanzamt erkennt Mietverhältnisse zwischen nahen Angehörigen nur an, wenn sie ernsthaft vereinbart und tatsächlich durchgeführt werden. Dazu gehören ein schriftlicher Mietvertrag mit klaren Regelungen zu Miete, Nebenkosten und Mietbeginn, regelmäßige Überweisungen der Miete auf das Konto des Vermieters, eine jährliche Betriebskostenabrechnung und eine Anpassung der Miete wie bei fremden Mietern. Barzahlungen ohne Beleg, monatelang ausbleibende Miete ohne Mahnung oder Rückzahlungen der Miete im Familienkreis führen zur Aberkennung des Mietverhältnisses und damit zum Verlust aller Werbungskosten.

Ortsübliche Miete richtig bestimmen

Grundlage ist der Mietspiegel der Gemeinde, bei fehlendem Mietspiegel ein Sachverständigengutachten oder Vergleichsmieten aus aktuellen Angeboten. Maßgeblich ist die Miete für vergleichbare Wohnungen in Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung. Die Grenze sollte mit etwas Puffer eingehalten werden, weil Mietspiegel regelmäßig steigen. Empfehlenswert ist eine jährliche Prüfung, ob die Angehörigenmiete noch mindestens 66 Prozent der aktuellen Marktmiete erreicht, und gegebenenfalls eine Anpassung im Rahmen der mietrechtlichen Möglichkeiten.

Besonderheiten bei Kindern und Unterhalt

Vermieten Eltern an ein unterhaltsberechtigtes Kind, wird die Miete nur anerkannt, wenn das Kind über eigenes Einkommen oder tatsächlich gezahlten Barunterhalt frei verfügt und die Miete daraus zahlt. Eine reine Verrechnung von Unterhalt und Miete ohne Zahlungsfluss sehen die Finanzämter kritisch; sicherer ist es, wenn Unterhalt und Miete tatsächlich getrennt fließen. Wird eine Wohnung im selben Haus an Angehörige vermietet, sollte sie außerdem baulich abgeschlossen sein, damit die Nutzung klar abgrenzbar ist.

Was aus Sicht der Hausverwaltung wichtig ist

Für die Eigentümergemeinschaft spielt es keine Rolle, ob ein Mieter zur Familie gehört; Hausordnung, Kostenumlage und Zweckbestimmung gelten gleichermaßen. In der Mietverwaltung sollte die Angehörigenmiete wie jede andere Miete gebucht, abgerechnet und dokumentiert werden, damit die Unterlagen im Fall einer Prüfung vollständig sind. Die steuerlichen Details klärt der Steuerberater.

Fazit

Die Vermietung an Angehörige ist steuerlich attraktiv, wenn Miete und Vertragsdurchführung stimmen: mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Warmmiete, schriftlicher Vertrag, regelmäßige Zahlungen und saubere Abrechnungen. Eine professionelle Hausverwaltung sorgt dafür, dass Angehörigenmietverhältnisse genauso ordentlich geführt werden wie alle anderen und der Werbungskostenabzug nicht an Formalien scheitert.

Bildquellen: Titelbild – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Jakub Zerdzicki | Bild 1 – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Jakub Zerdzicki. Lizenz: Pexels License (kostenlose kommerzielle Nutzung, keine Namensnennung erforderlich – hier dennoch zur Transparenz angegeben).