Nutzungsentschädigung nach Mietende: Was Vermieter verlangen können, wenn der Mieter nicht auszieht

Nutzungsentschädigung nach Mietende: Was Vermieter verlangen können, wenn der Mieter nicht auszieht

Kündigung, Fristablauf, Rückgabetermin – und dann bleibt der Mieter doch in der Wohnung. Für Vermieter ist das nicht nur ärgerlich, sondern kann teuer werden, wenn Nachmieter bereits vor der Tür stehen. Das Gesetz sieht für diesen Fall eine klare Regelung vor: Nach § 546a BGB kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung eine Entschädigung verlangen. Die Einzelheiten sind allerdings differenzierter, als es auf den ersten Blick scheint.

Voraussetzung: Vorenthaltung der Mietsache

Der Anspruch setzt voraus, dass das Mietverhältnis beendet ist und der Mieter die Wohnung dem Vermieter „vorenthält“. Vorenthaltung bedeutet, dass der Mieter die Wohnung nicht zurückgibt, obwohl der Vermieter sie zurückverlangt. Daran fehlt es, wenn der Vermieter selbst zu erkennen gibt, dass er die Rückgabe derzeit nicht will – etwa weil er mit dem Mieter noch über eine Fortsetzung verhandelt. Auch wer den Mietvertrag gekündigt hat, dessen Kündigung aber unwirksam ist, kann keine Nutzungsentschädigung verlangen, denn dann besteht das Mietverhältnis schlicht fort. Häufig sind Fälle, in denen der Mieter die Wohnung zwar nicht mehr bewohnt, aber die Schlüssel behält oder Möbel zurücklässt: Auch das gilt in der Regel als Vorenthaltung, weil der Vermieter die Wohnung nicht neu vermieten kann.

Höhe: Vereinbarte Miete oder ortsübliche Neuvertragsmiete

§ 546a Abs. 1 BGB gibt dem Vermieter die Wahl: Er kann als Entschädigung die bisher vereinbarte Miete verlangen oder die Miete, die für vergleichbare Wohnungen ortsüblich ist. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass damit nicht die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel gemeint ist, sondern die Miete, die der Vermieter bei einer Neuvermietung erzielen könnte (BGH, Urteil vom 18.01.2017 – VIII ZR 17/16). Gerade in angespannten Märkten liegt diese Neuvertragsmiete deutlich über der Bestandsmiete – ein erheblicher wirtschaftlicher Anreiz für den Mieter, die Wohnung pünktlich zurückzugeben. Die Nutzungsentschädigung wird für jeden Monat der Vorenthaltung geschuldet; Betriebskostenvorauszahlungen sind weiterhin zu leisten und später abzurechnen.

Weitergehender Schaden und Schutz des Wohnraummieters

Übersteigt der Schaden des Vermieters die Nutzungsentschädigung – etwa weil ein Nachmieter abspringt oder Hotelkosten für die eigene Familie anfallen –, kann er nach § 546a Abs. 2 BGB grundsätzlich auch diesen ersetzt verlangen. Für Wohnraum schränkt § 571 BGB das jedoch ein: Ein weitergehender Schadensersatz ist nur geschuldet, wenn die Rückgabe aus Gründen unterbleibt, die der Mieter zu vertreten hat, und nur in dem Umfang, in dem es der Billigkeit entspricht. Während einer gerichtlich gewährten Räumungsfrist oder eines laufenden Fortsetzungsverlangens nach der Sozialklausel ist ein solcher Schadensersatz ausgeschlossen. Der Mieter, der aus nachvollziehbaren Gründen noch keine Ersatzwohnung gefunden hat, zahlt also die Nutzungsentschädigung, haftet aber nicht unbegrenzt.

Was Vermieter und Verwaltungen beachten sollten

Entscheidend ist eine klare Kommunikation: Nach Beendigung des Mietverhältnisses sollte die Rückgabe unmissverständlich und nachweisbar verlangt werden, um die Vorenthaltung zu dokumentieren. Zahlungen des Mieters sollten ausdrücklich als Nutzungsentschädigung verbucht werden, nicht als Miete – sonst droht der Einwand, das Mietverhältnis sei stillschweigend fortgesetzt worden. § 545 BGB, wonach sich ein Mietverhältnis bei fortgesetztem Gebrauch auf unbestimmte Zeit verlängert, sollte bereits im Mietvertrag ausgeschlossen oder spätestens in der Kündigung durch einen ausdrücklichen Widerspruch entkräftet werden. Zieht der Mieter dauerhaft nicht aus, führt an der Räumungsklage kein Weg vorbei; die Nutzungsentschädigung lässt sich in diesem Verfahren gleich mit geltend machen.

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