Nießbrauch und Wohnrecht an der Eigentumswohnung: Was die WEG wissen muss

Nießbrauch und Wohnrecht an der Eigentumswohnung: Was die WEG wissen muss

Viele Eltern übertragen ihre Eigentumswohnung schon zu Lebzeiten auf die Kinder, wollen aber weiter darin wohnen oder die Mieteinnahmen behalten. Möglich machen das zwei unterschiedliche Rechte: der Nießbrauch und das dingliche Wohnrecht. Für die Eigentümergemeinschaft ist die Unterscheidung praktisch bedeutsam – etwa bei Hausgeld, Stimmrecht und Einladungen.

Nießbrauch: umfassendes Nutzungsrecht

Der Nießbrauch nach § 1030 BGB gibt dem Berechtigten das Recht, sämtliche Nutzungen aus der Wohnung zu ziehen. Er darf also selbst darin wohnen – oder sie vermieten und die Miete vereinnahmen. Im Gegenzug trifft ihn nach den §§ 1041 und 1047 BGB die Pflicht, die Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten sowie die gewöhnlichen Unterhaltungskosten, die laufenden öffentlichen Lasten und die Versicherungsprämien zu tragen. Der Nießbrauch ist nicht übertragbar und endet spätestens mit dem Tod des Berechtigten.

Wohnrecht: das engere Recht

Das dingliche Wohnrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit, in der Praxis meist als Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ausgestaltet, erlaubt nur die eigene Nutzung der Wohnung. Eine Vermietung ist grundsätzlich ausgeschlossen, sofern sie nicht ausdrücklich gestattet wurde. Auch die Kostentragung ist enger gefasst: Wer ein Wohnungsrecht innehat, trägt in der Regel die verbrauchsabhängigen Kosten, während größere Instandhaltungslasten beim Eigentümer bleiben. Entscheidend ist letztlich die konkrete Vereinbarung in der notariellen Urkunde.

Wer zahlt das Hausgeld?

Gegenüber der Gemeinschaft schuldet das Hausgeld immer der im Grundbuch eingetragene Eigentümer. Nießbraucher und Wohnungsberechtigte sind nicht Mitglied der WEG und können von ihr auch nicht in Anspruch genommen werden. Ob und in welchem Umfang der Berechtigte die Kosten im Innenverhältnis erstattet, richtet sich allein nach der Vereinbarung zwischen ihm und dem Eigentümer. Bleibt das Hausgeld offen, wendet sich die Verwaltung deshalb an den Eigentümer – nicht an den Bewohner.

Stimmrecht und Einladung zur Versammlung

Auch hier gilt: Stimmberechtigt und einzuladen ist der Eigentümer. Der Nießbraucher kann die Versammlung nur als Bevollmächtigter besuchen – vorausgesetzt, die Teilungserklärung lässt Vertretung durch Dritte zu. In der Praxis empfiehlt sich eine dauerhafte Vollmacht, damit derjenige mitentscheidet, der die Wohnung tatsächlich nutzt und die Folgen von Beschlüssen spürt.

Was Verwaltungen dokumentieren sollten

Sinnvoll ist es, Nießbrauch oder Wohnrecht samt Kontaktdaten des Berechtigten in der Eigentümerliste zu vermerken – etwa für Ablesetermine, Handwerkerzugang oder Notfälle. Rechnungen, Einladungen und Abrechnungen gehen dagegen weiterhin an den Eigentümer. Diese saubere Trennung vermeidet Zustellungsfehler und hält Beschlüsse angreifbarkeitsfrei. Wer eine Übertragung plant, sollte die Kostenverteilung vorab notariell eindeutig regeln – pauschale Formulierungen sind eine häufige Streitquelle.

Bildquellen: Titelbild – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: SHVETS production | Bild 1 – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Mehmet Turgut Kirkgoz. Lizenz: Pexels License (kostenlose kommerzielle Nutzung, keine Namensnennung erforderlich – hier dennoch zur Transparenz angegeben).