Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete: Mietspiegel, Kappungsgrenze, Fristen

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete: Mietspiegel, Kappungsgrenze, Fristen

Bei einer Staffel- oder Indexmiete ist die Anpassung im Vertrag geregelt. In allen anderen Mietverhältnissen führt der Weg über § 558 BGB: die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Das Verfahren ist streng formalisiert – Fehler führen regelmäßig dazu, dass die Erhöhung ins Leere geht.

Zwei Fristen, die eingehalten werden müssen

Die Miete muss bei Zugang des Erhöhungsverlangens seit mindestens 15 Monaten unverändert sein, und die letzte Erhöhung darf nicht weniger als zwölf Monate zurückliegen. Nach Zugang hat der Mieter eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des übernächsten Monats. Stimmt er zu, gilt die neue Miete ab dem Folgemonat. Schweigt er, bleibt dem Vermieter nur die Zustimmungsklage – einzureichen innerhalb von drei weiteren Monaten.

Die Kappungsgrenze

Auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich höher liegt, darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt haben die Länder die Grenze per Verordnung auf 15 Prozent abgesenkt – das betrifft zahlreiche Großstädte und Ballungsräume. Maßgeblich ist die Nettokaltmiete; Betriebskosten bleiben außen vor. Modernisierungserhöhungen nach § 559 BGB werden bei der Kappungsgrenze nicht mitgezählt.

Wie das Verlangen begründet wird

Das Gesetz lässt vier Begründungsmittel zu: den Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder die Benennung von drei Vergleichswohnungen. Existiert ein qualifizierter Mietspiegel, muss er im Erhöhungsschreiben auch dann angegeben werden, wenn die Begründung auf ein anderes Mittel gestützt wird. Das Verlangen bedarf der Textform und muss die verlangte neue Miete konkret beziffern.

Häufige Fehler in der Praxis

Immer wieder scheitern Erhöhungen daran, dass nicht alle Mieter eines Vertrags angeschrieben werden, dass die falsche Wohnfläche zugrunde gelegt wird oder dass die Einordnung in das Mietspiegelfeld nicht nachvollziehbar dargestellt ist. Auch der Verweis auf Vergleichswohnungen ohne prüfbare Adressangabe genügt nicht. Ein formell unwirksames Verlangen kann zwar wiederholt werden – die Fristen beginnen dann aber von vorn.

Empfehlung für Vermieter

Vor jedem Erhöhungsschreiben lohnt eine kurze Prüfliste: Wann wurde zuletzt erhöht, gilt am Standort die abgesenkte Kappungsgrenze, liegt ein aktueller Mietspiegel vor, und stimmen Wohnfläche und Ausstattungsmerkmale mit dem Mietvertrag überein? Wer diese Punkte sauber dokumentiert, erspart sich langwierige Auseinandersetzungen. In der Mietverwaltung gehört die regelmäßige Prüfung des Mietniveaus ohnehin zum Standard – sie sichert den Ertrag der Immobilie, ohne das Mietverhältnis unnötig zu belasten.

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