Insolvenz eines Wohnungseigentümers: Was auf die Gemeinschaft zukommt

Insolvenz eines Wohnungseigentümers: Was auf die Gemeinschaft zukommt

Bleiben Hausgeldzahlungen dauerhaft aus und eröffnet das Amtsgericht anschließend das Insolvenzverfahren, ist die Eigentümergemeinschaft unmittelbar betroffen: Die laufenden Kosten des Gebäudes fallen weiter an, während ein Teil der Forderungen ausfällt. Wer die Mechanik des Verfahrens kennt, kann den Schaden deutlich begrenzen.

Alt- und Neuforderungen: die entscheidende Trennlinie

Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Verfahrenseröffnung. Hausgelder, die davor fällig geworden sind, sind einfache Insolvenzforderungen. Sie werden zur Insolvenztabelle angemeldet und in aller Regel nur mit einer geringen Quote bedient. Hausgelder, die nach der Eröffnung entstehen, sind dagegen Masseverbindlichkeiten, sofern der Insolvenzverwalter die Wohnung nicht aus der Masse freigegeben hat. Sie sind vorrangig aus der Masse zu zahlen. Gibt der Verwalter die Wohnung frei, haftet wieder der Eigentümer persönlich – wirtschaftlich häufig ein schwacher Trost.

Das Vorrecht der Gemeinschaft in der Zwangsversteigerung

Ein wichtiges Instrument steckt in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG: Hausgeldrückstände aus dem laufenden und den beiden vorangegangenen Jahren werden in der Zwangsversteigerung im Rang vor den Grundpfandrechten der Banken bedient – begrenzt auf fünf Prozent des Verkehrswerts. Damit die Gemeinschaft dieses Vorrecht nutzen kann, muss sie ihre Forderung rechtzeitig titulieren und anmelden. Wer zu lange wartet, verliert den Anspruch, weil die älteren Jahre aus dem begünstigten Zeitfenster herausfallen.

Stimmrecht und Versammlung

Mit der Eröffnung geht die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis auf den Insolvenzverwalter über. Er ist damit auch derjenige, der zur Eigentümerversammlung zu laden ist und dort das Stimmrecht ausübt. Nach einer Freigabe der Wohnung fällt diese Befugnis an den Eigentümer zurück. Hausverwaltungen sollten den Verfahrensstand daher aktiv nachhalten – eine falsch adressierte Einladung kann Beschlüsse angreifbar machen.

Wie die Gemeinschaft die Lücke schließt

Der Ausfall trifft zunächst die Liquidität der Gemeinschaft. Rechnungen für Heizung, Versicherung und Wartung müssen trotzdem bezahlt werden. Üblich sind daher eine Sonderumlage oder die vorübergehende Entnahme aus der Erhaltungsrücklage, die anschließend wieder aufgefüllt wird. Beides erfordert einen Beschluss. Wichtig ist, den Fehlbetrag in der Jahresabrechnung transparent auszuweisen, damit die Belastung für alle nachvollziehbar bleibt.

Früh handeln lohnt sich

Das wirksamste Mittel gegen Insolvenzverluste ist ein konsequentes Forderungsmanagement lange vor dem Verfahren: klare Mahnstufen, zügige Titulierung offener Hausgelder und eine laufende Überwachung der Zahlungseingänge. Je früher ein Titel vorliegt, desto besser stehen die Chancen, das Vorrecht in der Zwangsversteigerung tatsächlich zu realisieren. Eine erfahrene Hausverwaltung erkennt Zahlungsstörungen frühzeitig und leitet die notwendigen Schritte ein, bevor der Ausfall die gesamte Gemeinschaft belastet.

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