Haustür nachts abschließen? Fluchtweg, Brandschutz und Haftung im Mehrfamilienhaus

Haustür nachts abschließen? Fluchtweg, Brandschutz und Haftung im Mehrfamilienhaus

In vielen Hausordnungen steht seit Jahrzehnten derselbe Satz: Die Haustür ist ab 22 Uhr abzuschließen. Gemeint ist der Schutz vor ungebetenen Gästen. Doch was gut gemeint ist, kann im Brandfall lebensgefährlich werden und ist rechtlich seit einigen Jahren nicht mehr haltbar. Eigentümergemeinschaften und Vermieter sollten die Regel deshalb überprüfen.

Warum das Abschließen zum Problem wird

Die Haustür ist der wichtigste Rettungsweg des Gebäudes. Bricht nachts ein Feuer aus, müssen Bewohner das Haus verlassen können, ohne erst einen Schlüssel zu suchen. Rauch breitet sich im Treppenhaus innerhalb weniger Minuten aus, und wer im Dunkeln vor einer verschlossenen Tür steht, verliert entscheidende Zeit. Auch Rettungskräfte müssen schnell ins Gebäude gelangen. Die Landesbauordnungen verlangen deshalb, dass Rettungswege jederzeit benutzbar sind.

Was die Gerichte sagen

Das Landgericht Frankfurt am Main hat 2015 einen Beschluss einer Eigentümergemeinschaft für ungültig erklärt, der die Bewohner verpflichtete, die Haustür nachts abzuschließen (Urteil vom 12. Mai 2015, Az. 2-13 S 127/12). Ein solcher Beschluss widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil er die Flucht im Brandfall erschwert und die Bewohner erheblichen Gefahren aussetzt. Ähnlich bewerten Gerichte entsprechende Klauseln in Hausordnungen von Vermietern. Eine Pflicht zum Abschließen ohne technische Fluchtmöglichkeit lässt sich also weder beschließen noch per Hausordnung anordnen.

Die technische Lösung: Antipanik-Schloss und Türschließer

Sicherheit und Fluchtweg schließen sich nicht aus. Schlösser mit Antipanik-Funktion sind von außen verschlossen, lassen sich von innen aber jederzeit über den Drücker öffnen, auch wenn der Schlüssel von außen steckt. In Verbindung mit einem Türschließer fällt die Tür immer ins Schloss, ohne dass jemand abschließen muss. Elektronische Schließanlagen mit Transponder oder Codeeingabe bieten zusätzlich Kontrolle darüber, wer das Haus betritt. Solche Umrüstungen sind eine Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme am Gemeinschaftseigentum und werden in der Eigentümerversammlung beschlossen.

Was in Hausordnung und Beschluss stehen darf

Zulässig ist die Regel, die Haustür stets geschlossen zu halten und nicht mit Keilen oder Steinen offen zu lassen. Zulässig ist auch die Verpflichtung, Fremden nicht wahllos den Zutritt zu gewähren. Unzulässig ist die Pflicht, die Tür so zu verschließen, dass sie von innen nur mit Schlüssel geöffnet werden kann. Wer eine alte Hausordnung mit Abschließpflicht hat, sollte sie bei nächster Gelegenheit anpassen; bis dahin sollte die Verwaltung die Bewohner informieren, dass die Regel nicht durchgesetzt wird.

Einbruchschutz und Versicherung

Die Sorge vor Einbrüchen ist berechtigt, aber die abgeschlossene Haustür ist dafür nicht das entscheidende Mittel. Hausratversicherungen stellen auf die Wohnungstür ab, nicht auf die Haustür des Mehrfamilienhauses. Wirksamer sind eine geschlossene Haustür mit Türschließer, gute Beleuchtung im Eingangsbereich, eine Gegensprechanlage und einbruchhemmende Wohnungstüren. Eine Haftung der Gemeinschaft oder einzelner Bewohner für einen Einbruch kommt in der Regel nicht in Betracht, solange die Tür geschlossen war und die Gemeinschaft ihrer Erhaltungspflicht nachgekommen ist.

Fazit

Die Haustür gehört geschlossen, nicht abgeschlossen. Wer Sicherheit will, investiert in Antipanik-Schloss, Türschließer und eine moderne Schließanlage statt in eine Regel, die im Ernstfall Leben gefährdet und rechtlich keinen Bestand hat. Eine professionelle Hausverwaltung prüft die Hausordnung auf solche Altlasten und bereitet den passenden Beschluss für die Umrüstung vor.

Bildquellen: Titelbild – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Bingqian Li | Bild 1 – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Egor Komarov. Lizenz: Pexels License (kostenlose kommerzielle Nutzung, keine Namensnennung erforderlich – hier dennoch zur Transparenz angegeben).