Frostschäden am Mehrfamilienhaus vorbeugen: Pflichten von WEG, Vermieter und Mieter vor dem Winter

Frostschäden am Mehrfamilienhaus vorbeugen: Pflichten von WEG, Vermieter und Mieter vor dem Winter

Die ersten Nachtfröste kommen oft früher als gedacht, und jedes Jahr sorgen geplatzte Leitungen, vereiste Fallrohre und ausgefallene Heizungen für teure Schäden an Wohngebäuden. Der Wasserschaden zeigt sich dabei meist erst beim Tauwetter, wenn das Eis im Rohr schmilzt und das Wasser unbemerkt in Wände und Decken läuft. Wer die Schwachstellen kennt und rechtzeitig handelt, spart der Gemeinschaft und den Eigentümern viel Geld und Ärger.

Wo Frost am Gebäude zuschlägt

Gefährdet sind vor allem wasserführende Leitungen in unbeheizten Bereichen: Kellerräume, Dachböden, Garagen, Außenwände und Hausanschlussräume. Klassische Schadensquellen sind Außenwasserhähne für die Gartenbewässerung, die nicht abgesperrt und entleert wurden, Regenfallrohre, die zufrieren und aufplatzen, sowie Heizkörper in leerstehenden Wohnungen, deren Thermostatventil ganz zugedreht ist. Auch Wasserzähler in kalten Zählerschächten und die Zuleitungen zu Waschküche oder Müllplatz frieren regelmäßig ein.

Pflichten der Gemeinschaft und der Verwaltung

Leitungen, Fallrohre und Heizungsanlage stehen im Gemeinschaftseigentum. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nach § 18 WEG zur ordnungsmäßigen Erhaltung verpflichtet, die Verwaltung setzt die dafür nötigen Maßnahmen um. Dazu gehört vor der Frostperiode ein fester Ablauf: Außenzapfstellen absperren und entleeren, Frostschutz an Leitungen in Kaltbereichen prüfen, Rohrdämmung ergänzen, Heizung im Treppenhaus und in Gemeinschaftsräumen auf Frostschutz einstellen und die Erreichbarkeit des Notdienstes sicherstellen. Bei leerstehenden Einheiten muss die Heizung auf Frostschutzstellung laufen oder die Wasserleitung abgesperrt und entleert sein. Hinzu kommt die Verkehrssicherungspflicht: Eiszapfen an Dachrinnen und vereiste Wege sind zu beseitigen.

Was Vermieter und Mieter beachten müssen

Der Vermieter schuldet eine funktionsfähige Heizung und muss die Wohnung in einem Zustand erhalten, in dem Frostschäden nicht zu erwarten sind. Der Mieter trägt die Obhutspflicht für die Mietsache: Er muss auch bei Abwesenheit ausreichend heizen, damit Leitungen in Außenwänden nicht einfrieren, und bei längerer Abwesenheit im Winter einen Zugang für Notfälle ermöglichen. Wer im Januar für drei Wochen verreist und die Heizung komplett abstellt, haftet für den entstehenden Schaden. Die Heizpflicht ergibt sich nicht aus einem Mindestverbrauch, sondern aus dem Gebot, Schäden an der Wohnung zu vermeiden.

Versicherung: Obliegenheiten in der kalten Jahreszeit

Die Wohngebäudeversicherung deckt Leitungswasserschäden einschließlich Frostbruch an Rohren in der Regel ab. Die Versicherungsbedingungen enthalten aber eine Obliegenheit: In der kalten Jahreszeit sind alle Gebäude und Gebäudeteile zu beheizen und genügend häufig zu kontrollieren, oder wasserführende Anlagen sind abzusperren und zu entleeren. Wird diese Pflicht grob fahrlässig verletzt, darf der Versicherer die Leistung nach § 81 VVG kürzen. Nicht beheizte, unkontrollierte Leerstände sind deshalb ein echtes Risiko für die Gemeinschaft. Verwalter sollten Leerstände dokumentieren und die Kontrollen nachweisbar durchführen.

Checkliste vor dem ersten Frost

Bewährt hat sich ein kurzer Herbstrundgang mit Protokoll: Außenwasserhähne entleert, Rohrdämmung in Keller und Dachboden intakt, Fenster in Kellerräumen und auf dem Dachboden geschlossen, Heizungsanlage gewartet und Ausdehnungsgefäß geprüft, Frostschutz an Heizkörpern in Gemeinschaftsräumen eingestellt, Dachrinnen von Laub befreit, Streugut und Winterdienst organisiert. Wer diese Punkte im Oktober abarbeitet, geht mit deutlich weniger Risiko in den Winter.

Fazit

Frostschäden sind fast immer vermeidbar. Entscheidend ist, dass Gemeinschaft, Vermieter und Mieter ihre jeweiligen Pflichten kennen und die wenigen Handgriffe vor dem Winter tatsächlich erledigen. Eine professionelle Hausverwaltung plant den Herbstrundgang fest ein, dokumentiert die Kontrollen und sorgt dafür, dass im Schadensfall der Versicherungsschutz nicht an einer versäumten Obliegenheit scheitert.

Bildquellen: Titelbild – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Sergey Platonov | Bild 1 – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Nurefşan KOŞAR. Lizenz: Pexels License (kostenlose kommerzielle Nutzung, keine Namensnennung erforderlich – hier dennoch zur Transparenz angegeben).