Erbfall in der WEG: Wenn eine Erbengemeinschaft Wohnungseigentümer wird

Erbfall in der WEG: Wenn eine Erbengemeinschaft Wohnungseigentümer wird

Der Tod eines Eigentümers ist für eine Wohnungseigentümergemeinschaft mehr als ein persönlicher Verlust – er wirft konkrete Verwaltungsfragen auf. Wer zahlt das Hausgeld? Wer darf abstimmen? Und was tun, wenn sich die Erben nicht melden? Ein Überblick über die wichtigsten Punkte.

Der Eigentumsübergang erfolgt automatisch

Mit dem Erbfall geht das Wohnungseigentum kraft Gesetzes auf die Erben über. Sind mehrere Personen berufen, entsteht eine Erbengemeinschaft, der die Wohnung gemeinschaftlich zusteht. Eine Zustimmung der übrigen Eigentümer oder des Verwalters ist dafür nicht erforderlich – auch eine in der Teilungserklärung vereinbarte Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG greift beim Erwerb von Todes wegen nicht.

Hausgeld und Haftung der Erben

Die Erben treten in die Zahlungspflichten des Verstorbenen ein. Rückständiges Hausgeld ist eine Nachlassverbindlichkeit, laufendes Hausgeld nach dem Erbfall eine sogenannte Nachlasserbenschuld. Mehrere Erben haften gegenüber der Gemeinschaft grundsätzlich als Gesamtschuldner – die Verwaltung kann sich also an jeden Einzelnen halten. Wer die Erbschaft ausschlägt oder die Haftung wirksam auf den Nachlass beschränkt, kann sich dem allerdings entziehen. Bleibt der Nachlass überschuldet, hilft nur die Nachlassverwaltung oder das Nachlassinsolvenzverfahren.

Stimmrecht in der Eigentümerversammlung

Die Erbengemeinschaft hält ein einheitliches Stimmrecht und kann es nur einheitlich ausüben. In der Praxis bedeutet das: Die Miterben müssen sich vorab abstimmen und eine Person bevollmächtigen. Erscheinen mehrere Miterben mit unterschiedlichen Auffassungen, gilt die Stimme als nicht abgegeben. Verwaltungen sollten deshalb frühzeitig um die Benennung eines gemeinsamen Vertreters bitten und die Vollmacht zu den Unterlagen nehmen.

Grundbuch und Nachweis der Erbenstellung

Das Grundbuch wird durch den Erbfall zunächst unrichtig. Die Berichtigung erfolgt auf Antrag der Erben und ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei – danach fallen Kosten an. Nachgewiesen wird die Erbenstellung durch Erbschein oder durch ein notarielles Testament nebst Eröffnungsprotokoll. Für die Verwaltung ist dieser Nachweis wichtig, um die Eigentümerliste zu aktualisieren und Einladungen wirksam zuzustellen.

Wenn sich niemand meldet

Sind die Erben unbekannt oder ungeklärt, kann die Gemeinschaft beim Nachlassgericht die Bestellung eines Nachlasspflegers anregen. Dieser vertritt den Nachlass, nimmt Einladungen entgegen und kann Hausgeld aus dem Nachlassvermögen begleichen. Das ist deutlich zielführender, als Zahlungsrückstände über Monate auflaufen zu lassen – und es schützt die Gemeinschaft vor Liquiditätsengpässen.

Bildquellen: Titelbild – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Gustavo Fring | Bild 1 – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: RODNAE Productions. Lizenz: Pexels License (kostenlose kommerzielle Nutzung, keine Namensnennung erforderlich – hier dennoch zur Transparenz angegeben).