Die Abmahnung im Mietverhältnis: Voraussetzungen, Form und Folgen für Vermieter und Mieter

Die Abmahnung im Mietverhältnis: Voraussetzungen, Form und Folgen für Vermieter und Mieter

Die Abmahnung ist im Mietrecht das Instrument, mit dem der Vermieter ein vertragswidriges Verhalten des Mieters rügt und ihn zur Änderung auffordert. Sie ist keine Strafe, sondern eine Warnung – und zugleich die Voraussetzung dafür, dass aus einer Pflichtverletzung später eine Kündigung werden kann. Vermieter wie Mieter sollten daher wissen, wann eine Abmahnung erforderlich ist, was sie enthalten muss und welche Wirkung sie entfaltet.

Wann eine Abmahnung erforderlich ist

Nach § 543 Abs. 3 BGB ist eine fristlose Kündigung wegen der Verletzung vertraglicher Pflichten grundsätzlich erst zulässig, wenn zuvor erfolglos abgemahnt oder eine angemessene Frist zur Abhilfe gesetzt wurde. Typische Anlässe sind wiederholte Ruhestörungen, unerlaubte Untervermietung, eine nicht genehmigte Tierhaltung, die Vernachlässigung der Wohnung oder wiederholt unpünktliche Mietzahlungen. Entbehrlich ist die Abmahnung nur in Ausnahmefällen, etwa wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die Pflichtverletzung so schwer wiegt, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Die ordentliche Kündigung wegen einer schuldhaften, nicht unerheblichen Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB setzt zwar keine Abmahnung ausdrücklich voraus, in der Praxis wird sie aber regelmäßig verlangt, um die Erheblichkeit des Verstoßes zu belegen. Wer als Vermieter lediglich ein Verhalten unterbinden will, kann nach § 541 BGB auf Unterlassung klagen – auch hier ist die vorherige Abmahnung zwingend.

Inhalt und Form: Worauf es ankommt

Das Gesetz schreibt für die Abmahnung keine Form vor; aus Beweisgründen sollte sie jedoch stets schriftlich erfolgen und der Zugang dokumentiert werden, etwa durch Einwurf-Einschreiben oder Übergabe im Beisein eines Zeugen. Inhaltlich muss die Abmahnung das beanstandete Verhalten so konkret beschreiben, dass der Mieter erkennt, was ihm vorgeworfen wird: Datum, Uhrzeit und Art der Störung statt pauschaler Formulierungen wie „ständiger Lärm“. Sie muss außerdem die Aufforderung enthalten, das Verhalten künftig zu unterlassen oder einen vertragswidrigen Zustand innerhalb einer angemessenen Frist zu beseitigen. Der Hinweis auf die drohende Kündigung ist rechtlich nicht zwingend, aber dringend zu empfehlen, weil er die Warnfunktion unterstreicht. Ausgesprochen werden muss die Abmahnung vom Vermieter oder einem Bevollmächtigten; handelt die Hausverwaltung, sollte die Vollmacht im Zweifel beigefügt werden, um eine Zurückweisung nach § 174 BGB zu vermeiden.

Wirkung und Grenzen der Abmahnung

Die Abmahnung entfaltet ihre Wirkung erst, wenn der Mieter das gerügte Verhalten nach dem Zugang wiederholt oder fortsetzt. Erst dieser erneute Verstoß eröffnet den Weg zur Kündigung, wobei zwischen Abmahnung und Kündigungsgrund ein innerer Zusammenhang bestehen muss: Wer wegen Lärms abgemahnt wurde, kann nicht wegen einer unerlaubten Katze fristlos gekündigt werden. Eine Abmahnung verliert zudem mit der Zeit an Gewicht. Liegt der abgemahnte Vorfall Jahre zurück und hat sich der Mieter seither vertragstreu verhalten, kann sich der Vermieter kaum noch auf sie berufen. Umgekehrt gilt: Eine unberechtigte Abmahnung hat für den Mieter keine unmittelbaren Rechtsfolgen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Mieter keinen Anspruch auf Rücknahme oder Beseitigung einer unberechtigten Abmahnung haben (BGH, Urteil vom 20.02.2008 – VIII ZR 139/07). Der Mieter kann ihr aber widersprechen und seine Sicht der Dinge schriftlich festhalten – im Kündigungsprozess muss ohnehin der Vermieter die Pflichtverletzung beweisen.

Praxistipps für Vermieter und Verwaltungen

Eine sorgfältig dokumentierte Abmahnung ist die Grundlage jedes späteren Räumungsverfahrens. Verwaltungen sollten Beschwerden anderer Bewohner mit Datum, Uhrzeit und Namen festhalten, den Mieter zunächst zu einem Gespräch einladen und die Abmahnung erst aussprechen, wenn die Vorwürfe belegbar sind. Mehrere Abmahnungen wegen desselben Verhaltens schaden nicht, sie sollten aber aufeinander Bezug nehmen. Vor einer Kündigung empfiehlt sich in jedem Fall anwaltliche Beratung, denn eine unwirksame Kündigung kostet Zeit, Geld und in der Regel auch den Hausfrieden.

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