Der Zeitmietvertrag: Wann die Befristung einer Wohnraummiete wirksam ist

Der Zeitmietvertrag: Wann die Befristung einer Wohnraummiete wirksam ist

Ein Mietvertrag, der nach drei Jahren automatisch endet, ohne dass jemand kündigen muss: Was bei Gewerberäumen selbstverständlich ist, unterliegt bei Wohnraum strengen Grenzen. Seit der Mietrechtsreform 2001 gibt es dafür nur noch eine einzige zulässige Form – den qualifizierten Zeitmietvertrag nach § 575 BGB.

Was § 575 BGB verlangt

Eine Befristung ist bei Wohnraum nur wirksam, wenn der Vermieter einen der drei gesetzlich abschließend aufgezählten Gründe hat und diesen dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Fehlt einer dieser Punkte, ist der Vertrag nicht etwa unwirksam – er gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Der Vermieter sitzt dann in einem ganz normalen unbefristeten Mietverhältnis, das er nur unter den engen Voraussetzungen des § 573 BGB beenden kann.

Die drei zulässigen Befristungsgründe

• Eigennutzung: Der Vermieter will die Räume nach Ablauf für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen.

• Bauliche Maßnahmen: Die Wohnung soll beseitigt, wesentlich verändert oder instand gesetzt werden, und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses würde die Arbeiten erheblich erschweren.

• Werkswohnung: Die Räume sollen anschließend an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermietet werden.

Der häufigste Fehler in der Praxis

Die Begründung muss bei Vertragsschluss vorliegen – nicht später, nicht mündlich und nicht als Floskel. Ein Satz wie „Der Vertrag ist befristet, weil Eigenbedarf besteht“ genügt nicht. Der Grund muss so konkret beschrieben sein, dass der Mieter ihn nachprüfen kann: Wer soll einziehen, welche Baumaßnahme ist geplant, in welchem Umfang? Wird später ein anderer Grund nachgeschoben, ändert das an der Unwirksamkeit der Befristung nichts mehr.

Auskunftsanspruch und Verlängerung

Frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung kann der Mieter vom Vermieter verlangen, ihm binnen eines Monats mitzuteilen, ob der Befristungsgrund noch besteht. Antwortet der Vermieter verspätet, kann der Mieter eine Verlängerung um den Zeitraum der Verspätung fordern. Ist der Grund ganz entfallen, hat der Mieter Anspruch auf Verlängerung auf unbestimmte Zeit; tritt er später ein als geplant, verlängert sich das Mietverhältnis entsprechend. Die Beweislast liegt in allen Fällen beim Vermieter.

Die Alternative: befristeter Kündigungsausschluss

Wer nur Planungssicherheit über einen gewissen Zeitraum sucht, ist mit einem beidseitigen Kündigungsverzicht meist besser bedient. Der Bundesgerichtshof hält einen formularvertraglichen Ausschluss der ordentlichen Kündigung bis zu vier Jahren für zulässig. Das Mietverhältnis läuft danach unbefristet weiter, aber beide Seiten sind für die vereinbarte Zeit gebunden – ohne das Risiko, dass eine unwirksame Befristung das ganze Konstrukt kippt.

Was für Verwaltungen zählt

§ 575 BGB gilt nur für Wohnraum. Bei Gewerbemieten ist die Befristung frei vereinbar; dort ist lediglich die Schriftform des § 550 BGB zu beachten. Ausgenommen ist außerdem Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Für alle übrigen Wohnungen gilt: im Zweifel unbefristet vermieten und die Bindung über einen Kündigungsausschluss regeln. Das ist rechtssicherer als eine Befristung, die vor Gericht nicht hält.

Bildquellen: Titelbild – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Edge Training | Bild 1 – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Matheus Bertelli. Lizenz: Pexels License (kostenlose kommerzielle Nutzung, keine Namensnennung erforderlich – hier dennoch zur Transparenz angegeben).