Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung: Die Geburtsurkunde jeder Eigentumswohnung

Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung: Die Geburtsurkunde jeder Eigentumswohnung

Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt kein Stück Mauerwerk, sondern einen im Grundbuch beschriebenen Rechtsanteil. Damit dieser Anteil überhaupt entstehen kann, verlangt § 7 WEG zwei Unterlagen: den Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Beide werden bei der Begründung des Wohnungseigentums beim Grundbuchamt eingereicht – und beide begleiten die Gemeinschaft anschließend über Jahrzehnte.

Was der Aufteilungsplan zeigt

Der Aufteilungsplan ist eine von der Baubehörde mit Siegel versehene Bauzeichnung. Er enthält Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten und macht sichtbar, welche Gebäudeteile Sondereigentum sind und welche zum Gemeinschaftseigentum gehören. Entscheidend ist die Nummerierung: Alle Räume, die zu einer Einheit gehören – Wohnung, Kellerabteil, Stellplatz –, tragen dieselbe Nummer. Genau diese Nummer taucht später im Grundbuch, im Wirtschaftsplan und in jeder Jahresabrechnung wieder auf.

Seit der WEG-Reform 2020 kann Sondereigentum auch an Freiflächen begründet werden, etwa an Terrassen, Gartenanteilen oder Stellplätzen. Für Stellplätze genügt inzwischen eine dauerhafte Markierung, damit sie als abgeschlossen gelten – früher war dafür eine bauliche Abtrennung nötig.

Wozu die Abgeschlossenheitsbescheinigung dient

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass jede Einheit baulich vollständig von den übrigen getrennt ist: durch Wände und Decken, mit eigenem abschließbarem Zugang. In der Regel werden außerdem eine eigene Küche oder Kochgelegenheit sowie ein eigenes Bad mit WC erwartet. Ausgestellt wird die Bescheinigung von der zuständigen Bauaufsichts- oder Bauordnungsbehörde. Ohne sie legt kein Grundbuchamt Wohnungsgrundbücher an.

Wenn Plan und Wirklichkeit auseinanderfallen

In der Praxis ist das der häufigste Streitpunkt: Gebaut wurde anders als gezeichnet. Eine Trennwand steht zwei Meter versetzt, aus dem geplanten Hobbyraum ist ein Teil der Nachbarwohnung geworden. Die Rechtsprechung ist hier eindeutig – maßgeblich ist der Aufteilungsplan, nicht die tatsächliche Bauausführung. An Flächen, die abweichend errichtet wurden, entsteht kein Sondereigentum; sie bleiben Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie seit Jahrzehnten von einer einzigen Einheit genutzt werden.

Korrigieren lässt sich das nur durch eine Änderung der Teilungserklärung mit Zustimmung aller Eigentümer und der im Grundbuch eingetragenen Gläubiger – aufwendig, aber die einzige rechtssichere Lösung. Wer eine solche Abweichung entdeckt, sollte sie nicht ignorieren: Sie schlägt bis in die Kostenverteilung und in Sanierungsbeschlüsse durch.

Was Eigentümer und Verwaltungen mitnehmen sollten

Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung gehören zu den Verwaltungsunterlagen und sind bei jedem Verwalterwechsel vollständig zu übergeben. Vor größeren Instandsetzungen lohnt der Blick hinein: Wer zahlt die Fenster, wer den Bodenbelag der Loggia, wo genau endet das Sondereigentum? Kaufinteressenten sollten den Plan vor Vertragsschluss anfordern und mit der besichtigten Wohnung abgleichen. Fünf Minuten Vergleich ersparen später oft jahrelange Diskussionen.

Bildquellen: Titelbild – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Ron Lach | Bild 1 – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Mikhail Nilov. Lizenz: Pexels License (kostenlose kommerzielle Nutzung, keine Namensnennung erforderlich – hier dennoch zur Transparenz angegeben).