Abnahme des Gemeinschaftseigentums: Die wichtigste Weichenstellung beim Neubau

Abnahme des Gemeinschaftseigentums: Die wichtigste Weichenstellung beim Neubau

Beim Kauf einer Neubauwohnung vom Bauträger richtet sich der Blick der Erwerber meist auf die eigene Wohnung. Rechtlich weit folgenreicher ist jedoch ein anderer Termin: die Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Dach, Fassade, Treppenhaus, Tiefgarage, Heizungsanlage und Leitungsnetz gehören allen gemeinsam – und genau hier entstehen die großen Mangelschadensummen. Wer den Ablauf kennt, sichert sich Ansprüche, die später Hunderttausende wert sein können.

Warum die Abnahme so wichtig ist

Mit der Abnahme erklären die Erwerber, dass die Leistung im Wesentlichen vertragsgemäß erbracht wurde. Daran hängen gleich mehrere Rechtsfolgen: Die fünfjährige Verjährungsfrist für Mängelansprüche bei Bauwerken beginnt zu laufen, die Beweislast kehrt sich um, die Restvergütung wird fällig und die Gefahr geht auf die Erwerber über. Nach der Abnahme muss also nicht mehr der Bauträger beweisen, dass mangelfrei gebaut wurde – sondern die Gemeinschaft, dass ein Mangel vorliegt. Wer vorbehaltlos abnimmt, verliert zudem Ansprüche auf eine vereinbarte Vertragsstrafe.

Jeder Erwerber nimmt selbst ab

Ein häufiges Missverständnis: Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums sei Sache der Eigentümergemeinschaft. Tatsächlich schuldet der Bauträger jedem einzelnen Erwerber aus dessen Kaufvertrag ein mangelfreies Gesamtwerk – jeder Erwerber nimmt daher grundsätzlich selbst ab. Das führt in der Praxis zu gestaffelten Abnahmen: Wer später kauft, hat auch später laufende Fristen. Eine sorgfältige Fristenübersicht ist deshalb Pflichtaufgabe der Verwaltung.

Unwirksame Abnahmeklauseln

Viele Bauträgerverträge enthalten Formularklauseln, die die Abnahme auf einen vom Bauträger benannten Sachverständigen oder auf den vom Bauträger eingesetzten Erstverwalter übertragen. Der Bundesgerichtshof hat solche Konstruktionen wiederholt für unwirksam erklärt, weil der Abnehmende nicht unabhängig vom Bauträger ist. Die Folge ist für Erwerber günstig: Ist die Klausel unwirksam, hat eine wirksame Abnahme nie stattgefunden – die Verjährungsfrist ist also gar nicht angelaufen. Ein Blick in den Kaufvertrag lohnt sich daher auch Jahre nach dem Einzug.

So läuft eine gute Abnahme ab

Erwerber sollten den Termin nie allein wahrnehmen. Ein unabhängiger Bausachverständiger prüft Bauteile, die Laien kaum beurteilen können: Dämmung, Abdichtung, Schall- und Brandschutz, Lüftungs- und Heizungstechnik. Alle Feststellungen gehören in ein schriftliches Abnahmeprotokoll mit klarer Mängelliste, Fristsetzung zur Nachbesserung und ausdrücklichem Vorbehalt der Vertragsstrafe. Gravierende Mängel berechtigen zur Verweigerung der Abnahme; kleinere Mängel werden unter Vorbehalt aufgenommen. Wichtig ist außerdem die vollständige Übergabe der Bauunterlagen, Wartungsanleitungen und Bestandspläne.

Die Rolle der Verwaltung

Die Eigentümergemeinschaft kann die Verfolgung von Mängelrechten am Gemeinschaftseigentum durch Beschluss an sich ziehen und gebündelt durchsetzen – das verhindert widersprüchliche Einzelaktionen. Aufgabe einer professionellen Verwaltung ist es, die individuellen Verjährungsfristen zu dokumentieren, rechtzeitig vor Fristablauf eine Begehung zu organisieren und die Verjährung notfalls durch geeignete Maßnahmen zu hemmen. Wer erst nach fünf Jahren aktiv wird, steht in der Regel mit leeren Händen da.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

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