Videoüberwachung in der WEG 2026: Rechtliche Grenzen und praktische Umsetzung

Videoüberwachung in der WEG 2026: Rechtliche Grenzen und praktische Umsetzung

Einbrüche, Vandalismus oder illegale Müllablagerungen – viele Wohnungseigentümergemeinschaften erwägen die Installation von Überwachungskameras, um das Gemeinschaftseigentum zu schützen. Doch die Videoüberwachung in Mehrfamilienhäusern ist rechtlich ein hochsensibles Thema. Die DSGVO und das Bundesdatenschutzgesetz setzen enge Grenzen, und auch das WEG-Recht stellt besondere Anforderungen an die Beschlussfassung. In diesem Beitrag erklären wir, was 2026 erlaubt ist und worauf Verwalter achten müssen.

Datenschutzrechtliche Anforderungen

Die Videoüberwachung im Bereich einer WEG unterliegt strengen datenschutzrechtlichen Vorgaben. Nach Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO ist die Überwachung nur zulässig, wenn ein berechtigtes Interesse besteht und die Interessen der betroffenen Personen nicht überwiegen. Ein pauschales Sicherheitsbedürfnis reicht nicht aus – es muss eine konkrete Gefahrenlage vorliegen, etwa wiederkehrende Einbrüche oder nachgewiesener Vandalismus.

Grundsätzlich gilt: Die Kameras dürfen nur Gemeinschaftsflächen erfassen und niemals den öffentlichen Straßenraum, Nachbargrundstücke oder den Zugangsbereich zu einzelnen Wohnungen. Auch Eingangsbereiche, Tiefgaragen und Müllräume können nur überwacht werden, wenn dies verhältnismäßig ist. Die Aufnahmen müssen nach einer angemessenen Frist – in der Regel 48 bis 72 Stunden – automatisch gelöscht werden.

Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung

Die Installation einer Videoüberwachungsanlage stellt eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums dar und muss daher von der Eigentümerversammlung beschlossen werden. Seit der WEG-Reform genügt hierfür eine einfache Mehrheit. Allerdings hat die Rechtsprechung wiederholt betont, dass der Beschluss nur dann ordnungsgemäß ist, wenn zuvor eine sorgfältige Abwägung zwischen dem Sicherheitsinteresse der Gemeinschaft und den Persönlichkeitsrechten der einzelnen Eigentümer und Mieter stattgefunden hat.

Ein Beschluss, der eine flächendeckende Überwachung aller Gemeinschaftsflächen vorsieht, wird von Gerichten regelmäßig für unwirksam erklärt. Zulässig sind hingegen gezielte Maßnahmen an besonders gefährdeten Stellen. Der Verwalter sollte im Vorfeld ein Sicherheitskonzept erstellen lassen, das die Notwendigkeit der Überwachung belegt und alternative Maßnahmen wie bessere Beleuchtung oder Zugangskontrollsysteme berücksichtigt.

Informationspflichten und technische Umsetzung

Wird eine Videoüberwachung eingerichtet, muss die WEG umfangreiche Informationspflichten erfüllen. An jedem überwachten Bereich müssen gut sichtbare Hinweisschilder angebracht werden, die über den Verantwortlichen, den Zweck der Überwachung und die Speicherdauer informieren. Zusätzlich ist ein Verzeichnis der Verarbeitungstätigkeiten zu führen und bei Bedarf eine Datenschutz-Folgenabschätzung durchzuführen.

Technisch empfiehlt es sich, auf moderne IP-Kameras mit verschlüsselter Datenübertragung zu setzen. Der Zugriff auf die Aufnahmen sollte auf einen eng begrenzten Personenkreis beschränkt sein – idealerweise nur den Verwalter und den Verwaltungsbeirat. Eine Cloud-Speicherung der Aufnahmen ist nur zulässig, wenn der Anbieter DSGVO-konform arbeitet und die Daten innerhalb der EU gespeichert werden.

Fazit: Sicherheit im Einklang mit dem Datenschutz

Videoüberwachung kann ein wirksames Mittel zum Schutz des Gemeinschaftseigentums sein – wenn sie rechtlich einwandfrei umgesetzt wird. Eine professionelle Hausverwaltung berät die Eigentümer über die rechtlichen Rahmenbedingungen, organisiert die ordnungsgemäße Beschlussfassung und sorgt für eine datenschutzkonforme technische Umsetzung. So lässt sich das Sicherheitsbedürfnis der Gemeinschaft mit den Persönlichkeitsrechten der Bewohner in Einklang bringen.

Bildquellen: Titelbild – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Scott Webb | Bild 1 – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Justus Menke. Lizenz: Pexels License (kostenlose kommerzielle Nutzung, keine Namensnennung erforderlich – hier dennoch zur Transparenz angegeben).