Störungen durch den Mieter eines Eigentümers: Unterlassungsanspruch, Zuständigkeit und Durchsetzung

Störungen durch den Mieter eines Eigentümers: Unterlassungsanspruch, Zuständigkeit und Durchsetzung

Nächtlicher Lärm, Müll im Treppenhaus, zugestellte Fluchtwege: Stört ein Mieter die Hausgemeinschaft, richtet sich der Unmut schnell an die Verwaltung – doch der Mietvertrag besteht zwischen dem Mieter und dem vermietenden Eigentümer, nicht mit der Gemeinschaft. Wer in dieser Lage welchen Anspruch hat, entscheidet darüber, ob eine Störung zügig endet oder sich über Jahre hinzieht.

Zwei Adressaten, ein Ziel

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann sich an zwei Stellen wenden. Zum einen an den vermietenden Eigentümer: Er hat nach § 14 WEG dafür zu sorgen, dass auch die Personen, denen er die Nutzung seiner Wohnung überlässt, die gesetzlichen und beschlossenen Pflichten einhalten. Verletzt sein Mieter diese Pflichten dauerhaft, trifft den Eigentümer eine Einwirkungspflicht – er muss abmahnen und, wenn das erfolglos bleibt, die mietrechtlichen Mittel einsetzen. Zum anderen kann sich die Gemeinschaft unmittelbar an den Mieter wenden.

Der direkte Anspruch gegen den Nutzer

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs können die Gemeinschaft und einzelne Eigentümer auch direkt gegen den Nutzer vorgehen, wenn dieser das Gemeinschaftseigentum über das zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder gegen die Zweckbestimmung verstößt. Grundlage sind der Abwehranspruch aus dem Eigentum nach § 1004 BGB und § 14 Abs. 2 WEG, der Dritten dieselben Rücksichtnahmepflichten auferlegt, die den Eigentümer treffen. Der Vorteil liegt darin, dass die Störung dort abgestellt wird, wo sie entsteht – ohne Umweg über den Vermieter.

Wie weit die Hausordnung den Mieter bindet

Eine beschlossene Hausordnung bindet den Mieter nicht wie einen Vertragspartner. Sie wirkt über § 14 Abs. 2 WEG als Konkretisierung der Rücksichtnahmepflicht und über die Weitergabe im Mietvertrag. Deshalb ist es für den vermietenden Eigentümer von Bedeutung, die Hausordnung zum Vertragsbestandteil zu machen – nur dann kann er mietrechtlich reagieren. Regelungen, die über Rücksichtnahme hinaus in den Gebrauch der Wohnung eingreifen, lassen sich auch durch Beschluss nicht einseitig gegen Mieter durchsetzen.

Dokumentation entscheidet über den Erfolg

Vor Gericht zählt nicht die Zahl der Beschwerden, sondern ihre Substanz. Belastbar sind Angaben zu Datum, Uhrzeit, Dauer und Art der Störung, möglichst von mehreren Betroffenen und über einen längeren Zeitraum erhoben. Pauschale Formulierungen wie ständig laut oder immer Müll tragen einen Unterlassungsantrag nicht. Ein einfaches, fortlaufend geführtes Protokoll ist damit das wirksamste Mittel, das eine Hausgemeinschaft selbst in der Hand hat.

Von der Ansprache zur Klage

In der Praxis beginnt die Kette mit einem Gespräch, gefolgt von einer schriftlichen Aufforderung an den Mieter und einer Information an den vermietenden Eigentümer. Bleibt die Störung, beschließt die Versammlung die gerichtliche Geltendmachung. Dieser Beschluss gehört auf die Tagesordnung, weil die Gemeinschaft als Verband klagt und die Kosten das Gemeinschaftsvermögen betreffen. Erst am Ende dieser Kette steht die Unterlassungsklage; bei besonders schweren und wiederholten Verstößen kommt gegen den Eigentümer auch die Entziehung des Wohnungseigentums in Betracht.

Was die Verwaltung zuerst klärt

Am Anfang steht die Frage, wer Anspruchsinhaber ist und welcher Beschluss benötigt wird. Eine Störung, die ohne Beschlussgrundlage anwaltlich verfolgt wird, verursacht Kosten, die sich später nicht ohne Weiteres auf die Gemeinschaft umlegen lassen. Ebenso wichtig ist die Abgrenzung: Betrifft die Störung ausschließlich das Sondereigentum zweier Nachbarn, ist sie keine Angelegenheit des Verbands, sondern zwischen den Beteiligten zu klären.

Bildquellen: Titelbild – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Lisa Anna | Bild 1 – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: MART PRODUCTION. Lizenz: Pexels License (kostenlose kommerzielle Nutzung, keine Namensnennung erforderlich – hier dennoch zur Transparenz angegeben).