Mietverwaltung 2026 – Alle wichtigen Gesetzesänderungen im Überblick

Das Jahr 2026 bringt für Mietverwalter, Vermieter und Mieter zahlreiche gesetzliche Änderungen mit sich. Von der CO2-Bepreisung über das neue Gebäudemodernisierungsgesetz bis hin zur verlängerten Mietpreisbremse – wer Mietobjekte verwaltet, muss sich auf einige Neuerungen einstellen. Wir fassen die wichtigsten Änderungen zusammen und erklären, was sie für die Praxis bedeuten.

CO2-Preis steigt spürbar

Eine der größten finanziellen Veränderungen betrifft den CO2-Preis. Seit Januar 2026 bewegt sich der nationale CO2-Preis für fossile Brennstoffe erstmals in einem Korridor von 55 bis 65 Euro pro Tonne. Der genaue Preis wird durch die Versteigerung von Emissionszertifikaten bestimmt. Konkret bedeutet das Mehrkosten von bis zu rund 1,5 Cent pro Kilowattstunde bei Gas und Aufschläge von bis zu etwa 21 Cent pro Liter bei Heizöl.

Für die Mietverwaltung besonders relevant ist die Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Vermieter und Mieter. Das seit 2023 geltende Zehnstufenmodell bleibt bestehen: Je schlechter die energetische Bilanz eines Gebäudes, desto höher ist der Anteil, den der Vermieter tragen muss. Bei komplett unsanierten Gebäuden kann dieser Anteil bis zu 95 Prozent betragen. Bei energetisch sehr effizienten Gebäuden trägt der Vermieter keinen Anteil. Die Mietverwaltung muss den CO2-Kostenanteil des Vermieters in der Nebenkostenabrechnung korrekt ausweisen und abziehen.

Gebäudemodernisierungsgesetz ersetzt Heizungsgesetz

Das bisherige Gebäudeenergiegesetz wird voraussichtlich durch das neue Gebäudemodernisierungsgesetz abgelöst. Eine wesentliche Änderung: Die umstrittene 65-Prozent-Regel für erneuerbare Energien bei neuen Heizungen soll entfallen. Vermieter behalten damit die Wahlfreiheit bei der Heizungsanlage – ob Gasheizung, Wärmepumpe, Fernwärme oder Hybridlösung. In Großstädten mit über 100.000 Einwohnern gelten allerdings bis zum 30. Juni 2026 die bisherigen Vorgaben der kommunalen Wärmeplanung.

Für Mietverwalter bedeutet das: Sie müssen sich genau informieren, welche Regelungen in der jeweiligen Kommune gelten, und Vermieter entsprechend beraten. Bei einem Heizungstausch in einer Mietwohnung müssen zudem die Modernisierungsumlage und deren Höhe korrekt berechnet werden.

Mietpreisbremse verlängert bis 2029

Die Mietpreisbremse wurde bundesweit bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. In den entsprechenden Gebieten darf die Miete bei einer Neuvermietung weiterhin maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Mietverwalter müssen bei jeder Neuvermietung prüfen, ob das Mietobjekt in einem Gebiet mit Mietpreisbremse liegt, und die zulässige Höchstmiete korrekt ermitteln.

Zusätzlich hat die Bundesjustizministerin angekündigt, dass Indexmieten künftig nicht mehr unbegrenzt steigen dürfen. Extreme Mieterhöhungen durch die Kopplung an den Verbraucherpreisindex sollen gedeckelt werden. Die genaue Ausgestaltung dieser Regelung befindet sich noch im Gesetzgebungsverfahren, Mietverwalter sollten die Entwicklung aber aufmerksam verfolgen.

Fernablesbare Messgeräte bis Ende 2026 Pflicht

Eine wichtige Frist läuft am 31. Dezember 2026 ab: Bis dahin müssen alle Wohnungen mit fernablesbaren Messgeräten für Wärme und Warmwasser ausgestattet sein. Nicht fernablesbare Altgeräte müssen bis zu diesem Datum ausgetauscht werden. Für Mietverwalter bedeutet das eine rechtzeitige Planung und Koordination mit den Messdienstleistern. Wer diese Frist versäumt, riskiert rechtliche Konsequenzen und ungenaue Abrechnungen.

Neue Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung

Erstmals wird die reformierte Grundsteuer über die Nebenkostenabrechnung an die Mieter weitergereicht. Die Neuberechnung der Grundsteuer kann je nach Kommune zu erheblichen Veränderungen der Steuerlast führen. Mietverwalter müssen die neuen Grundsteuerbeträge korrekt in die Betriebskostenabrechnung einfließen lassen und auf Nachfrage einen Nachweis erbringen können.

Was Mietverwalter jetzt tun sollten

Die Fülle an gesetzlichen Änderungen erfordert von Mietverwaltern höchste Aufmerksamkeit. Prüfen Sie frühzeitig, ob alle Messgeräte den neuen Anforderungen entsprechen, aktualisieren Sie Ihre Abrechnungsvorlagen für die CO2-Kostenteilung und die neue Grundsteuer, und informieren Sie sich über die geltenden Regelungen zum Heizungstausch in Ihrer Kommune. Eine proaktive Vorbereitung spart später Zeit, Geld und mögliche rechtliche Auseinandersetzungen.