Mietrecht 2026 – Mietpreisbremse, Indexmiete und neue Regeln für Vermieter

Das Mietrecht in Deutschland steht 2026 vor weitreichenden Änderungen. Die Mietpreisbremse wurde bis 2029 verlängert, Indexmieten sollen gedeckelt werden und ein neuer Gesetzentwurf bringt Regeln für möblierte Wohnungen und Kurzzeitvermietung. Für Vermieter, Hausverwaltungen und Mieter ist es wichtig, die aktuellen Entwicklungen zu kennen – denn Verstöße gegen die neuen Vorschriften können teuer werden.

Mietpreisbremse bis 2029 verlängert

Der Bundestag hat die Mietpreisbremse um vier Jahre bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Das Bundesverfassungsgericht bestätigte mit Beschluss vom 17. Februar 2026 die Verfassungsmäßigkeit dieser Verlängerung. Die Regelung besagt: Bei Neuvermietungen in angespannten Wohnungsmärkten darf die Miete maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten weiterhin für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen. Hausverwaltungen müssen bei der Neuvermietung sicherstellen, dass die zulässige Höchstmiete korrekt ermittelt und dokumentiert wird.

Indexmiete: Deckel bei 3,5 Prozent pro Jahr

Eine der bedeutendsten Neuerungen betrifft die Indexmiete. Bisher konnte die Miete bei Indexmietverträgen unbegrenzt an den Verbraucherpreisindex gekoppelt werden – in Zeiten hoher Inflation führte das zu massiven Mieterhöhungen. Der Gesetzentwurf des Bundesjustizministeriums vom 8. Februar 2026 (Mietrecht II) sieht vor, Indexmieten in angespannten Wohnungsmärkten auf maximal 3,5 Prozent pro Jahr zu deckeln. Für Vermieter bedeutet das: Bestehende Indexmietverträge bleiben gültig, aber die jährliche Anpassung wird begrenzt. Hausverwaltungen sollten betroffene Vermieter rechtzeitig informieren und die Mieterhöhungen entsprechend kalkulieren.

Neue Regeln für möblierte Wohnungen

Der Markt für möblierte Wohnungen ist in den letzten Jahren stark gewachsen – oft als Weg, die Mietpreisbremse zu umgehen. Das Mietrecht-II-Gesetz setzt hier klare Grenzen: Für vollmöblierte Wohnungen soll künftig eine gesetzliche Pauschale von maximal 5 Prozent des Grundmietwerts als Möblierungszuschlag gelten. Höhere Aufschläge wären nicht mehr durchsetzbar. Außerdem sollen Kurzzeitm Mietverträge nur noch einmalig für maximal sechs Monate abgeschlossen werden dürfen. Danach gelten die normalen Mietrechtsregeln einschließlich der Mietpreisbremse.

Kappungsgrenze und Mietspiegel

Im Koalitionsvertrag ist zudem vorgesehen, die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete von derzeit 15 Prozent (in angespannten Märkten) auf 11 Prozent innerhalb von drei Jahren zu senken. Gleichzeitig soll der Betrachtungszeitraum für die Erstellung von Mietspiegeln von sechs auf zehn Jahre ausgedehnt werden. Damit würden ältere, günstigere Mietverträge stärker in die Berechnung einfließen und die ortsübliche Vergleichsmiete tendenziell sinken.

Expertenkommission bis Ende 2026

Der Koalitionsvertrag sieht außerdem vor, bis zum 31. Dezember 2026 eine Expertenkommission einzusetzen, die weitere Reformen des Mietrechts prüfen soll. Diskutiert werden unter anderem die Harmonisierung mietrechtlicher Vorschriften, die Prüfung von Sanktionsmechanismen bei Verstößen gegen Preisregeln und die Frage, ob und wie das Mietrecht angesichts der Energiewende modernisiert werden muss. Die Ergebnisse könnten ab 2027 zu weiteren gesetzlichen Änderungen führen.

Fazit: Hausverwaltungen müssen am Ball bleiben

Das Mietrecht entwickelt sich 2026 dynamisch weiter. Die Verlängerung der Mietpreisbremse, die Deckelung der Indexmiete und die neuen Regeln für möblierte Wohnungen erfordern von Vermietern und Hausverwaltungen ein hohes Maß an Aufmerksamkeit. Wer die neuen Vorschriften kennt und korrekt umsetzt, vermeidet Rückforderungsansprüche und rechtliche Auseinandersetzungen. Eine professionelle Hausverwaltung hält sich über alle Änderungen auf dem Laufenden und sorgt dafür, dass Mietverträge, Erhöhungen und Abrechnungen den aktuellen gesetzlichen Anforderungen entsprechen.