Legionellenprüfung und Trinkwasserverordnung 2026 – Pflichten für Eigentümer und Hausverwaltungen

Sauberes Trinkwasser ist keine Selbstverständlichkeit. Legionellen – gefährliche Bakterien, die sich in warmem Wasser vermehren – stellen in Mehrfamilienhäusern ein ernstes Gesundheitsrisiko dar. Die Trinkwasserverordnung (TrinkwV) verpflichtet Eigentümer und Hausverwaltungen zu regelmäßigen Prüfungen und strengen Grenzwerten. Dazu kommt 2026 eine weitere wichtige Frist: Alle alten Bleirohre mussten bis Januar 2026 ausgetauscht werden. Dieser Beitrag fasst die aktuellen Pflichten zusammen.

Wer ist zur Legionellenprüfung verpflichtet?

Die Prüfpflicht gilt für alle Gebäudewasserversorgungsanlagen, die eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung betreiben und in denen Wasser an Dritte abgegeben wird – also praktisch alle Mehrfamilienhäuser mit zentraler Warmwasserbereitung, in denen mindestens eine Wohnung vermietet ist. Ein- und Zweifamilienhäuser sind befreit. Auch reine Eigentümergemeinschaften ohne vermietete Einheiten benötigen keine Prüfung. Sobald jedoch auch nur eine Wohnung vermietet wird, greift die Prüfpflicht für das gesamte Gebäude.

Prüfintervall: Alle drei Jahre Pflicht

Die Legionellenprüfung muss mindestens alle drei Jahre durchgeführt werden. Die Probenahme erfolgt an mehreren repräsentativen Entnahmestellen – typischerweise an den am weitesten vom Warmwasserbereiter entfernten Zapfstellen sowie am Warmwasseraustritt des Speichers. Nur akkreditierte Labore dürfen die Proben entnehmen und analysieren. Die Hausverwaltung organisiert die Prüftermine fristgerecht und dokumentiert die Ergebnisse. Die Kosten sind als Betriebskosten auf die Mieter umlegbar.

Grenzwerte und Maßnahmen bei Überschreitung

Der zulässige Höchstwert liegt bei 99 KBE (koloniebildende Einheiten) pro 100 ml Wasser. Bei Werten zwischen 100 und 999 KBE ist eine Gefährdungsanalyse durch einen Fachbetrieb durchzuführen und Sanierungsmaßnahmen einzuleiten. Ab 1.000 KBE muss zusätzlich das zuständige Gesundheitsamt informiert werden. Bei extrem hohen Werten über 10.000 KBE kann ein Duschverbot oder die Stilllegung der Warmwasseranlage angeordnet werden. Typische Sanierungsmaßnahmen sind thermische Desinfektion, Leitungspülungen und der Austausch kontaminierter Leitungsabschnitte.

Bleirohre: Frist zum Austausch abgelaufen

Die seit Juni 2023 geltende Trinkwasserverordnung schreibt vor, dass alle Bleirohre in Trinkwasserleitungen bis zum 12. Januar 2026 ausgetauscht oder außer Betrieb genommen werden müssen. Blei im Trinkwasser ist gesundheitsschädlich, besonders für Kleinkinder und Schwangere. Hausverwaltungen mit älterer Bausubstanz sollten dringend prüfen, ob diese Frist eingehalten wurde. Bei Verstößen drohen Bußgelder und Haftungsrisiken.

Prävention: So schützt die Hausverwaltung die Bewohner

Die beste Vorsorge gegen Legionellen ist eine korrekt eingestellte Warmwasseranlage. Die Temperatur am Speicher sollte mindestens 60 °C betragen, an der Zapfstelle mindestens 55 °C. Stagnation in selten genutzten Leitungen ist zu vermeiden. Leerstehende Wohnungen sollten regelmäßig gespült werden. Moderne Gebäudetechnik mit automatisierten Spülsystemen kann diese Aufgabe übernehmen. Ein Wartungsvertrag mit einem Fachbetrieb sichert die regelmäßige Kontrolle.

Fazit: Trinkwasserhygiene ist Pflicht und Verantwortung

Die Legionellenprüfung und die Einhaltung der Trinkwasserverordnung sind gesetzliche Pflichten mit klaren Fristen und Grenzwerten. Hausverwaltungen tragen die Verantwortung für Organisation und Dokumentation aller Prüfungen. Wer die Fristen einhält, regelmäßig prüfen lässt und bei Auffälligkeiten schnell reagiert, schützt die Gesundheit der Bewohner und minimiert das Haftungsrisiko für die Eigentümergemeinschaft.

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