Eigentümerversammlung 2026 – Präsenz, hybrid oder vollständig digital?

Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Entscheidungsgremium jeder Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Seit Oktober 2024 haben sich die Möglichkeiten, wie eine solche Versammlung stattfinden kann, grundlegend erweitert. Eigentümergemeinschaften können nun zwischen Präsenz, hybridem Format und rein virtueller Durchführung wählen. Doch welche Regeln gelten 2026, welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein und was bedeutet das für die Hausverwaltung?

Die klassische Präsenzversammlung bleibt der Standard

Trotz aller digitalen Neuerungen bleibt die Präsenzversammlung nach wie vor die gängigste Form. Viele Eigentümer schätzen den persönlichen Austausch, besonders bei strittigen Themen wie größeren Sanierungen oder der Verwalterbestellung. Die Hausverwaltung lädt in der Regel mindestens einmal jährlich zur ordentlichen Versammlung ein. Einladungsfristen von mindestens drei Wochen (gemäß § 24 Abs. 4 WEG) müssen zwingend eingehalten werden, ebenso wie die korrekte Angabe von Ort, Zeit und Tagesordnung.

Hybride Versammlung: Das Beste aus beiden Welten

Bei der hybriden Eigentümerversammlung findet eine Präsenzveranstaltung statt, an der einzelne Eigentümer zusätzlich per Videokonferenz teilnehmen können. Gemäß § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG können die Eigentümer mit einfacher Mehrheit beschließen, dass die Teilnahme auch mittels elektronischer Kommunikation möglich ist. Dieses Format ist besonders attraktiv für Eigentümergemeinschaften, in denen Mitglieder an verschiedenen Orten wohnen. Die Teilnahmequoten steigen erfahrungsgemäß deutlich, da auch Eigentümer mit langer Anreise oder gesundheitlichen Einschränkungen problemlos teilnehmen können.

Rein virtuelle Versammlung: Die neue Option seit 2024

Seit dem 17. Oktober 2024 erlaubt das WEG erstmals die vollständig virtuelle Eigentümerversammlung ohne jegliche physische Präsenz. Dafür gelten allerdings strengere Voraussetzungen: Der Beschluss erfordert eine Dreiviertelmehrheit der abgegebenen Stimmen. Die virtuelle Versammlung muss hinsichtlich Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein. Das bedeutet: Jeder Eigentümer muss sich per Audio und Video zuschalten können, Rederecht haben und an Abstimmungen in Echtzeit teilnehmen können. Wichtig zu wissen: Bis einschließlich 2028 muss trotz eines solchen Beschlusses weiterhin mindestens einmal jährlich eine Präsenzversammlung stattfinden.

Technische Anforderungen und Datenschutz

Für hybride und virtuelle Versammlungen muss die Hausverwaltung geeignete technische Voraussetzungen schaffen. Die eingesetzte Plattform muss eine sichere Identifizierung der Teilnehmer ermöglichen, geheime Abstimmungen unterstützen und DSGVO-konform sein. Bewährt haben sich spezialisierte WEG-Plattformen, die neben der Videokonferenz auch digitale Vollmachten, automatische Protokollerstellung und rechtssichere Beschlusssammlungen bieten. Die Kosten für die technische Infrastruktur sind als Verwaltungskosten umlagefähig und werden im Wirtschaftsplan berücksichtigt.

Beschlussanfechtung: Risiken bei digitalen Formaten

Bei virtuellen und hybriden Versammlungen lauern rechtliche Fallstricke. Beschlüsse können angefochten werden, wenn einzelne Eigentümer aufgrund technischer Probleme nicht teilnehmen konnten oder die Identifizierung mangelhaft war. Die Hausverwaltung sollte daher immer einen technischen Support bereitstellen, eine Einwahl per Telefon als Fallback anbieten und den reibungslosen Ablauf sorgfältig dokumentieren. Eine Testveranstaltung vor der eigentlichen Versammlung kann helfen, technische Probleme frühzeitig zu erkennen.

Fazit: Mehr Flexibilität für Eigentümergemeinschaften

Die neuen Regelungen geben Eigentümergemeinschaften 2026 so viel Flexibilität wie nie zuvor. Ob Präsenz, hybrid oder virtuell – jede Gemeinschaft kann das Format wählen, das am besten zu ihren Bedürfnissen passt. Eine professionelle Hausverwaltung berät die Eigentümer bei der Wahl des richtigen Formats, sorgt für die technische Umsetzung und stellt sicher, dass alle Beschlüsse rechtssicher gefasst werden. Nutzen Sie die neuen Möglichkeiten – sie machen die Verwaltung Ihrer Immobilie einfacher und effizienter.