Die Teilungserklärung: Das rechtliche Fundament jeder WEG

Die Teilungserklärung: Das rechtliche Fundament jeder WEG

Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt weit mehr als vier Wände. Rechtlich betrachtet erhält man einen Miteigentumsanteil am gesamten Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der konkreten Wohnung. Geregelt wird dieses Zusammenspiel in einem zentralen Dokument: der Teilungserklärung. Sie ist das rechtliche Fundament jeder Wohnungseigentümergemeinschaft und sollte jedem Eigentümer bekannt sein.

Was ist die Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung ist die notariell beurkundete Erklärung, mit der ein Grundstückseigentümer sein Eigentum nach § 8 WEG in einzelne Wohnungs- und Teileigentumsrechte aufteilt. Erst durch ihre Eintragung in das Grundbuch entstehen die rechtlich selbstständigen Einheiten, für die jeweils ein eigenes Wohnungsgrundbuchblatt angelegt wird. Damit legt sie fest, wie aus einem einzelnen Gebäude viele eigenständige Eigentumsrechte werden.

Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung

Zur Teilungserklärung gehören in der Regel zwei wichtige Bestandteile. Der Aufteilungsplan ist eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel versehene Bauzeichnung, die alle Einheiten nummeriert und ihre Lage im Gebäude darstellt. Ergänzt wird er durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Die Gemeinschaftsordnung wiederum bildet die Verfassung der Gemeinschaft: Sie regelt die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander, etwa die Kostenverteilung, die Stimmrechte und mögliche Sondernutzungsrechte.

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Eine der wichtigsten Funktionen der Teilungserklärung ist die Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Zum Sondereigentum gehört die Wohnung selbst, über die der Eigentümer frei verfügen kann. Seit der WEG-Reform 2020 lassen sich zudem Freiflächen wie Terrassen, Gartenanteile oder Stellplätze klarer dem Sondereigentum zuordnen. Das Gemeinschaftseigentum umfasst dagegen alle Teile, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen oder für den Bestand des Gebäudes notwendig sind – etwa das Dach, tragende Wände, das Treppenhaus und die Versorgungsleitungen.

Warum sie für Eigentümer so wichtig ist

Die Teilungserklärung entscheidet über zentrale Fragen des Alltags: Welche Kosten trägt wer? Wie viele Stimmen hat eine Einheit? Welche Nutzungen sind erlaubt? Gerade vor dem Kauf einer Wohnung lohnt sich ein genauer Blick in dieses Dokument, denn hier sind auch etwaige Einschränkungen oder besondere Pflichten verankert. Als Ihre Hausverwaltung greifen wir bei der täglichen Arbeit immer wieder auf die Teilungserklärung zurück und beraten Sie gern zu ihren Inhalten.

Bildquellen: Titelbild – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Ivan S | Bild 1 – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Tima Miroshnichenko. Lizenz: Pexels License (kostenlose kommerzielle Nutzung, keine Namensnennung erforderlich – hier dennoch zur Transparenz angegeben).