Die Teilungserklärung: Das Grundgesetz jeder Eigentümergemeinschaft

Die Teilungserklärung: Das Grundgesetz jeder Eigentümergemeinschaft

Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt nicht nur vier Wände – er tritt einer Gemeinschaft bei, deren Spielregeln in einem zentralen Dokument festgelegt sind: der Teilungserklärung. Sie wird oft unterschätzt, entscheidet aber über Rechte, Pflichten und Kosten jedes einzelnen Eigentümers. Wir erklären, was drinsteht und worauf Sie achten sollten.

Was ist die Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung nach § 8 WEG ist die notariell beurkundete Erklärung des Grundstückseigentümers, mit der ein Gebäude rechtlich in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt wird. Erst durch ihre Eintragung ins Grundbuch entstehen selbstständig verkäufliche Wohnungen. Sie legt verbindlich fest, was Sondereigentum ist – also die einzelne Wohnung – und was zum Gemeinschaftseigentum gehört, etwa Dach, Fassade, Treppenhaus und tragende Wände.

Die drei Bausteine: Aufteilungsplan, Abgeschlossenheit und Gemeinschaftsordnung

Zur Teilungserklärung gehören regelmäßig drei Bestandteile. Der Aufteilungsplan ist eine von der Baubehörde gestempelte Bauzeichnung, aus der Lage und Größe aller Einheiten hervorgehen. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass die Wohnungen baulich voneinander getrennt sind. Herzstück für den Alltag ist jedoch die Gemeinschaftsordnung: Sie regelt unter anderem die Verteilung der Kosten, Stimmrechte in der Eigentümerversammlung, Sondernutzungsrechte an Garten oder Stellplätzen sowie Regelungen zur Nutzung der Einheiten – etwa ob Gewerbe zulässig ist.

Warum die Teilungserklärung so wichtig ist

Viele Streitigkeiten in Eigentümergemeinschaften lassen sich mit einem Blick in die Teilungserklärung klären: Wer zahlt für das undichte Fenster? Darf der Nachbar seine Wohnung als Büro nutzen? Wem gehört der Kellerraum? Auch für die Hausverwaltung ist sie die zentrale Arbeitsgrundlage – etwa bei der Erstellung der Jahresabrechnung nach dem festgelegten Kostenverteilungsschlüssel. Kaufinteressenten sollten die Teilungserklärung deshalb vor dem Erwerb sorgfältig prüfen, am besten gemeinsam mit einem Fachanwalt oder Notar.

Kann die Teilungserklärung geändert werden?

Grundsätzlich ja – aber der Aufwand ist hoch. Änderungen der Teilungserklärung erfordern in der Regel die Zustimmung aller Eigentümer und eine notarielle Beurkundung mit Grundbucheintragung. Seit der WEG-Reform 2020 können einzelne Regelungen, etwa zur Kostenverteilung bei bestimmten Maßnahmen, durch Mehrheitsbeschluss angepasst werden. Ob ein Beschluss genügt oder eine Änderung der Teilungserklärung nötig ist, sollte im Einzelfall geprüft werden.

Fazit

Die Teilungserklärung ist das Fundament jeder WEG – wer sie kennt, versteht seine Rechte und Pflichten als Wohnungseigentümer. Als Hausverwaltung arbeiten wir täglich mit diesen Dokumenten und unterstützen Eigentümer und Beiräte bei allen Fragen rund um Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Kostenverteilung. Kommen Sie bei Unklarheiten gerne auf uns zu.

Bildquellen: Titelbild – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Laura Tancredi | Bild 1 – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: www.kaboompics.com. Lizenz: Pexels License (kostenlose kommerzielle Nutzung, keine Namensnennung erforderlich – hier dennoch zur Transparenz angegeben).