Die Teilungserklärung: Das Grundgesetz jeder Eigentümergemeinschaft

Die Teilungserklärung: Das Grundgesetz jeder Eigentümergemeinschaft

Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird automatisch Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Doch was genau darf ich in meiner Wohnung eigentlich tun – und was gehört mir überhaupt? Die Antwort auf diese und viele andere zentrale Fragen liefert ein einziges Dokument: die Teilungserklärung. Sie ist das Fundament jeder WEG und regelt verbindlich, wie Eigentum, Rechte und Pflichten zwischen den Miteigentümern verteilt sind.

Was ist eine Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung nach § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist die notariell beurkundete Erklärung des Grundstückseigentümers, sein Grundstück in Miteigentumsanteile aufzuteilen, mit denen jeweils Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder gewerblichen Einheit verbunden ist. Sie wird ins Grundbuch eingetragen und bildet damit die rechtliche Basis für das Sondereigentum. Ohne Teilungserklärung existiert keine Eigentumswohnung im rechtlichen Sinne.

Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrecht

Die Teilungserklärung grenzt drei zentrale Rechtsbegriffe voneinander ab. Zum Sondereigentum gehören in der Regel die Wohnräume selbst sowie nicht tragende Innenwände, Bodenbeläge und die Innenseiten von Fenstern. Zum Gemeinschaftseigentum zählen tragende Wände, das Dach, die Fassade, das Treppenhaus, Versorgungsleitungen und das Grundstück. Sondernutzungsrechte wiederum räumen einzelnen Eigentümern die exklusive Nutzung an Teilen des Gemeinschaftseigentums ein – etwa an einem Stellplatz, einem Kellerraum oder einem Gartenteil.

Die Gemeinschaftsordnung als zweiter Baustein

Meist ist der Teilungserklärung eine Gemeinschaftsordnung beigefügt. Sie regelt das Zusammenleben und den Verwaltungsrahmen: Wer trägt welche Kosten? Wie werden Stimmen in der Eigentümerversammlung verteilt (Kopfstimmrecht, Objektstimmrecht oder nach Miteigentumsanteilen)? Welche baulichen Veränderungen sind zulässig? Auch die Frage, ob Kurzzeitvermietung oder gewerbliche Nutzung erlaubt sind, wird häufig hier geklärt. Weichen einzelne Regelungen von den gesetzlichen Vorgaben des WEG ab, gilt: Die Gemeinschaftsordnung hat Vorrang, sofern die Abweichung zulässig ist.

Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung

Bestandteil der Teilungserklärung ist stets der Aufteilungsplan – eine von der Bauaufsichtsbehörde mit Nummern versehene Bauzeichnung, die die Aufteilung des Gebäudes visualisiert. Alle Räume, die zu einer Sondereigentumseinheit gehören, tragen dieselbe Nummer. Ergänzt wird dies durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung, die bestätigt, dass die einzelnen Einheiten baulich in sich abgeschlossen sind.

Warum Käufer die Teilungserklärung unbedingt prüfen sollten

Vor jedem Wohnungskauf gehört die Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung auf den Tisch. Sie zeigt, welche Rechte tatsächlich mit dem Eigentum verbunden sind, welche Sondernutzungsrechte bestehen und welche Pflichten – etwa besondere Kostenverteilungsschlüssel – übernommen werden. Ist der Stellplatz wirklich mir zugeordnet? Darf der Balkon verglast werden? Wer zahlt die Fenstererneuerung? Ohne einen Blick in die Teilungserklärung bleiben diese Fragen offen.

Änderung nur mit Zustimmung aller Eigentümer

Weil die Teilungserklärung im Grundbuch verankert ist, kann sie grundsätzlich nur einstimmig geändert werden. Enthält die Gemeinschaftsordnung eine sogenannte Öffnungsklausel, sind Änderungen mit qualifizierter Mehrheit möglich. In der Praxis bedeutet das: Wer heute die Teilungserklärung liest, kann sich darauf verlassen, dass die zentralen Weichenstellungen dauerhaft gelten. Als professionelle Hausverwaltung unterstützen wir Eigentümer und Beiräte dabei, die Teilungserklärung richtig zu lesen, zu interpretieren und in der täglichen Verwaltungspraxis konsequent anzuwenden.

Bildquellen: Titelbild – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Mikhail Nilov | Bild 1 – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Matthias Zomer. Lizenz: Pexels License (kostenlose kommerzielle Nutzung, keine Namensnennung erforderlich – hier dennoch zur Transparenz angegeben).