Die Teilungserklärung – Das Grundgesetz Ihrer Eigentümergemeinschaft

Die Teilungserklärung – Das Grundgesetz Ihrer Eigentümergemeinschaft

Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt nicht einfach nur vier Wände und einen Boden. Er wird Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) – mit allen Rechten und Pflichten, die ein zentrales Dokument festlegt: die Teilungserklärung. Sie ist das rechtliche Fundament jeder Eigentumswohnanlage und sollte vor jedem Kauf gründlich geprüft werden.

Was ist eine Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung gemäß § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist eine notarielle Erklärung, mit der ein Grundstückseigentümer sein Eigentum in einzelne Wohnungseigentumseinheiten aufteilt. Sie wird im Grundbuch eingetragen und legt verbindlich fest, welche Räume zum Sondereigentum eines einzelnen Eigentümers gehören und welche Bereiche zum Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer zählen. Ohne diese Erklärung kann kein Wohnungseigentum entstehen.

Inhalt und Bestandteile

Eine vollständige Teilungserklärung umfasst typischerweise den Aufteilungsplan, die Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie die Gemeinschaftsordnung. Der Aufteilungsplan ist eine maßstabsgetreue Bauzeichnung, in der alle Räume nummeriert und den jeweiligen Sondereigentumseinheiten zugeordnet sind. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird von der Baubehörde ausgestellt und bestätigt, dass die Wohnungen baulich voneinander abgeschlossen sind. Die Gemeinschaftsordnung regelt das Innenverhältnis der Eigentümer – etwa Stimmrechte, Kostenverteilung oder Nutzungsbeschränkungen.

Sonder- und Gemeinschaftseigentum klar abgegrenzt

Ein zentraler Bestandteil ist die exakte Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Zum Sondereigentum gehören in der Regel die Wohnräume innerhalb der eigenen vier Wände, oft auch ein Kellerraum oder Stellplatz. Tragende Wände, Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage und Außenanlagen sind dagegen meist Gemeinschaftseigentum. Diese Unterscheidung ist entscheidend, denn sie bestimmt, wer für Instandhaltung, Reparaturen und Kosten zuständig ist. Bei Streitfragen – etwa zu Fenstern, Wohnungseingangstüren oder Balkonen – lohnt der Blick in die Teilungserklärung.

Miteigentumsanteile und Sondernutzungsrechte

Die Teilungserklärung weist jeder Wohnung einen Miteigentumsanteil zu – meist als Tausendstel ausgedrückt. Dieser Anteil bestimmt grundsätzlich das Stimmgewicht in der Eigentümerversammlung und die Verteilung der Bewirtschaftungskosten. Außerdem können Sondernutzungsrechte vergeben werden, etwa für Gartenflächen, Stellplätze oder Dachterrassen. Diese Flächen bleiben rechtlich Gemeinschaftseigentum, dürfen aber ausschließlich vom berechtigten Eigentümer genutzt werden.

Änderung nur mit Zustimmung aller

Da die Teilungserklärung im Grundbuch eingetragen ist, kann sie nicht durch einfachen Mehrheitsbeschluss geändert werden. Inhaltliche Änderungen erfordern grundsätzlich die Zustimmung aller Wohnungseigentümer sowie die notarielle Beurkundung. Lediglich die Gemeinschaftsordnung kann unter bestimmten Voraussetzungen durch Beschluss angepasst werden – seit der WEG-Reform 2020 sind hier mehr Mehrheitsentscheidungen möglich.

Unser Tipp: Vor dem Kauf prüfen

Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie die Teilungserklärung samt Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung sorgfältig studieren. Achten Sie auf Nutzungsbeschränkungen, Kostenverteilerschlüssel sowie Regelungen zu Sondernutzungsrechten. Als erfahrene Hausverwaltung unterstützen wir Sie gern bei der Auslegung und beraten Sie zu den langfristigen Auswirkungen für Ihr Eigentum.

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