Die Teilungserklärung: Das Grundgesetz Ihrer Eigentumswohnung

Die Teilungserklärung: Das Grundgesetz Ihrer Eigentumswohnung

Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt nicht nur vier Wände, sondern auch einen Anteil an einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Das zentrale Dokument, das diese Gemeinschaft erst entstehen lässt und ihre rechtliche Grundlage bildet, ist die Teilungserklärung. Sie wird oft als „Grundgesetz“ der WEG bezeichnet – und das aus gutem Grund.

Was ist die Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung ist eine notariell beurkundete Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, mit der ein Grundstück in einzelne Sondereigentumseinheiten (Wohnungen, Gewerbeeinheiten) und Gemeinschaftseigentum aufgeteilt wird. Erst durch ihre Eintragung im Grundbuch entstehen rechtlich selbstständige Wohnungseigentumsrechte nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Eine der wichtigsten Funktionen der Teilungserklärung ist die klare Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Zum Sondereigentum gehören typischerweise die Räume der Wohnung selbst sowie bestimmte Bauteile wie nicht tragende Wände, sanitäre Installationen oder Bodenbeläge. Zum Gemeinschaftseigentum zählen das Grundstück, das Dach, die Außenfassade, tragende Wände, Treppenhäuser, Versorgungsleitungen und in der Regel auch Fenster. Diese Unterscheidung ist entscheidend dafür, wer für Reparaturen und Modernisierungen zuständig ist – und wer die Kosten trägt.

Inhalte und Aufteilungsplan

Wesentliche Bestandteile der Teilungserklärung sind die genaue Beschreibung der einzelnen Sondereigentumseinheiten, die Festlegung der Miteigentumsanteile (in der Regel als Bruchteile von 1.000/1.000) und die Zuordnung von Sondernutzungsrechten an Stellplätzen, Kellerräumen oder Gartenanteilen. Ergänzt wird sie durch den Aufteilungsplan – eine maßstabsgerechte Bauzeichnung, in der jede Einheit eindeutig gekennzeichnet und nummeriert ist. Beide Dokumente müssen von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde mit einer Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt werden.

Die Gemeinschaftsordnung als Ergänzung

Häufig ist der Teilungserklärung eine Gemeinschaftsordnung beigefügt. Sie regelt das Zusammenleben der Eigentümer im Detail: Stimmrechte, Kostenverteilung, Nutzungsregelungen, Tierhaltung oder bauliche Veränderungen. Während das WEG einen gesetzlichen Rahmen vorgibt, können Gemeinschaftsordnungen viele Regelungen abweichend gestalten – solange sie nicht gegen zwingendes Recht verstoßen.

Änderung der Teilungserklärung

Eine Änderung der Teilungserklärung ist grundsätzlich möglich, aber aufwendig: Sie erfordert in der Regel die Zustimmung aller Wohnungseigentümer, eine notarielle Beurkundung und die Eintragung im Grundbuch. Einzelne Punkte – etwa Regelungen zur Kostenverteilung – können unter bestimmten Voraussetzungen auch durch Beschluss der Eigentümerversammlung angepasst werden.

Tipp für Käufer und Eigentümer

Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie die Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung sorgfältig prüfen. Hier verstecken sich oft entscheidende Details – etwa zur Frage, ob eine Vermietung an Feriengastmöglich ist, ob die Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden oder welche Sondernutzungsrechte mit der Wohnung verbunden sind. Eine grundstündliche Lektüre kann später teure Überraschungen vermeiden.

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