Die Teilungserklärung: Das rechtliche Fundament jeder Eigentümergemeinschaft

Die Teilungserklärung: Das rechtliche Fundament jeder Eigentümergemeinschaft

Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt nicht nur vier Wände – er wird zugleich Teil einer Eigentümergemeinschaft mit eigenen Regeln. Das wichtigste Dokument dafür ist die Teilungserklärung. Sie legt fest, wem was gehört und wie das Zusammenleben in der Wohnanlage organisiert ist. Warum jeder Eigentümer sie kennen sollte, erklären wir hier.

Was ist die Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung ist die rechtliche Grundlage, mit der ein Gebäude in einzelne Eigentumseinheiten aufgeteilt wird. Der Eigentümer eines Grundstücks erklärt darin gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum in mehrere Wohnungs- und Teileigentumsrechte zerlegt wird. Erst durch diese Erklärung nach § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) entsteht überhaupt Wohnungseigentum. Die Teilungserklärung muss notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden – für jede Einheit wird dabei ein eigenes Grundbuchblatt angelegt.

Was steht in der Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung beschreibt zunächst exakt, welche Gebäudeteile zum Sondereigentum und welche zum Gemeinschaftseigentum gehören. Sondereigentum sind in der Regel die Wohnung selbst sowie zugeordnete Räume wie Keller- oder Dachbodenabteile. Zum Gemeinschaftseigentum zählen tragende Wände, Dach, Treppenhaus, Fassade und die Heizungsanlage. Außerdem legt die Erklärung die Miteigentumsanteile fest, meist in Tausendsteln ausgedrückt. Diese Anteile bestimmen unter anderem das Stimmgewicht in der Eigentümerversammlung und den Anteil an den gemeinschaftlichen Kosten. Bestandteil ist zudem der Aufteilungsplan – eine von der Baubehörde beglaubigte Bauzeichnung, aus der Lage und Größe jeder Einheit hervorgehen.

Die Gemeinschaftsordnung als Herzstück

Häufig enthält die Teilungserklärung auch die sogenannte Gemeinschaftsordnung. Sie ist gewissermaßen die Verfassung der WEG und regelt das Verhältnis der Eigentümer untereinander: etwa Sondernutzungsrechte an Gartenflächen oder Stellplätzen, die Verteilung bestimmter Kosten sowie Regelungen zu baulichen Veränderungen oder zur Vermietung. Diese Vereinbarungen sind für alle Eigentümer verbindlich – auch für spätere Käufer, die der Gemeinschaft erst Jahre danach beitreten.

Warum Sie die Teilungserklärung kennen sollten

Vor jedem Wohnungskauf sollte die Teilungserklärung sorgfältig geprüft werden. Sie beantwortet entscheidende Fragen: Gehört der Stellplatz wirklich zur Wohnung? Darf die Einheit gewerblich genutzt oder kurzzeitig vermietet werden? Wie werden die Kosten verteilt? Eine nachträgliche Änderung der Teilungserklärung ist nur mit Zustimmung aller betroffenen Eigentümer und erneuter notarieller Beurkundung möglich und damit aufwendig. Wer die Erklärung von Anfang an kennt, vermeidet teure Überraschungen.

Als Hausverwaltung Fichtner & Co. haben wir die Teilungserklärungen unserer Objekte stets im Blick und beraten Eigentümer gern zu allen Fragen rund um Sonder- und Gemeinschaftseigentum.

Bildquellen: Titelbild – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: JESHOOTS.com | Bild 1 – Quelle: Pexels, Fotograf/Beitragender: Tima Miroshnichenko. Lizenz: Pexels License (kostenlose kommerzielle Nutzung, keine Namensnennung erforderlich – hier dennoch zur Transparenz angegeben).